Renovatie sociale huurwoning plus fundering kost 240.000 euro

Het renoveren van huizen is voor corporaties nooit winstgevend. Moet de findring ook worden verstevigd, dan bedraagt de investering al gauw 240.000 euro, inclusief BTW. Dat schrijven de gezamenlijke Zaanse woningcorporaties na vragen van Rosa over de Rode Buurt in Zaandijk . Huizen van het gas halen kost nog eens 40.000 euro extra.

Rosa ligt als hoeder van het Zaanse erfgoed overhoop met de corporaties (en het Huurdersoverleg Zaanstreek) omdat die beduidend minder moeite hebben met de sloopkogel. Tijdens een vergadering waarin de corporaties hun bezwaren uitten tegen de wijziging van de Welstandsnota om voorloorlogse wijken beter te beschermen kreeg raadslid Ruud Pauw het te kwaad toen Rochdale-directeur Hester van Buren stelde dat renovatiekosten inmiddels richting de drie ton per woning gaan. Dát wilde hij wel eens onderbouwd zien.

Verdeling kosten

Die drie ton komt dus in zicht bij slechte funderingen in combinatie met een afkoppeling van het aardgas. Het herstel van een fundering en van zaken als asbestverwijdering slurpt 40 procent van de bouwkosten op. Waar de rest van het geld aan besteed wordt blijft wat vaag: van de totale som gaat 80 procent naar de bouwkosten en 20 naar niet gespecificeerde 'bijkomende kosten'. Van die bouwkosten is 20 procent nodig voor groot vervangingsonderhoud zoals kozijnen, metselwerk en dakbedekking. Woningverbeteringen zoals isolatie, duurzame verwarming en een betere badkamer en toilet vergen ook 20 procent. De resterende 20 procent is voor 'overige kosten'.

Houden we 240.000 euro aan als uitgangspunt, dan gaat dus op voorhand 48.000 euro niet naar de woning zelf maar naar bijkomende handelingen en blijft er 192.000 euro over, waarvan ook weer een vijfde (38.400 euro) niet naar de vervanging van versleten onderdelen of naar woningverbetering gaat. Daarmee is bij een totale investering van 240.000 euro dus 76.400 euro per woning benodigd voor wat we maar even oneerbiedig 'de rompslomp er omheen' noemen.

Gebruikswaarde doorslaggevend

'Een renovatie levert na investeren een beperkte stijging van de marktwaarde op,' schrijven de corporaties. 'Het gaat ons echter niet om de financiële waarde, maar om de gebruikswaarde van de woningen na de ingreep. Dat speelt ook een nadrukkelijke rol in de afweging tussen sloop / nieuwbouw of renovatie. Het gaat juist om het bieden van voldoende betaalbare woonruimte, dus voor een betaalbare huur. Daarmee is voor corporaties de uitkomst dat we geen rendabele investering doen: je haalt er niet uit, wat je erin hebt gestopt. Niet in de sociale huur, niet in de verkoopprijs.'

Woonwensen

Uit het meest recente woonwensenonderzoek in een vooroorlogse wijk dat is uitgevoerd door een corporatie kwam naar voren dat nul procent van de respondenden onder geen beding een andere woning wilde, dat 58 procent graag in de buurt wilde blijven wonen en dat 61 procent zich zorgen maakte over de huurprijs. De meeste waardeting is er voor de tuin, de woonkamer en de grootte van de woning; de ontevredenheid betreft vooral de fundering en de geluids- en warmte-isolatie. Het onderhoud, de ventilatie en het comfort, waaronder in het geval van senioren ook de toegankelijkheid scoren eveneens laag.

De corporaties weigeren om een overzicht te geven van het aantal vooroorlogse woningen dat in aanmerking komt voor renovatie dan wel sloop als percentage van het totale corporatiebezit. 'Omdat dit onderwerp ook voor bewoners van belang is, is dit geen informatie die we zomaar openbaar willen maken,' schrijven ze. En richting Rosa 'wat maakt dat dit voor u van belang is?'

Verhuurderheffing

Wat Zaanstad onderscheidt van andere gemeenten die hun oudere (arbeiders)wijken willen behouden is volgens de corporaties dat hier geen sociale grondprijs wordt gehanteerd. Daardoor kunnen er geen deals worden gesloten waarbij het verlies op een cultuurhistorisch project op een ander project mag worden gecompenseerd. Rosa was ook benieuwd naar de hoogte van de jaarlijkse afdracht voor de verhuurderheffing in relatie tot de totale inkomsten. Dat wilden de corporaties wel kwijt:

• Rochdale: van iedere euro huur ging in 2020 negentien procent naar de verhuurderheffing, ofwel 42 miljoen euro;
• Parteon zat op veertien procent, met een totaal van vijftien miljoen;
• ZVH schuift van elke euro aan ontvangen huur 13,5 procent door naar Den Haag, vorig jaar 4,5 miljoen euro;
• WormerWonen zat op vijftien procent en leverde ruim twee miljoen in;
• Eigen Haard noteerde veertien procent en kwam uit op 63 miljoen euro in 2020;
• Woonzorg Nederland tenslotte droen van iedere ontvangen euro aan huur vijftien procent af via de verhuurderheffing en dat kwam uit op ruim 21 miljoen.