Minister van Binnenlandse Zaken Kasja Ollongren heeft een brief van Vereniging Zaans Erfgoed ontvangen waarin wordt uitgelegd waarom de verhuurdersheffing geschrapt dient te worden voor woningen die gerenoveerd worden. Alleen nieuwbouw is daar nu van uitgesloten, ook in stadsvernieuwingsgebieden. Het gaat al gauw om 25.000 euro per woning.
Het gevolg hiervan is dat waardevol erfgoed door woningbouwverenigingen uit financiële nood wordt gesloopt, terwijl behoud van de monumentale panden zeer wenselijk is. ‘Feitelijk komt dit neer op een slooppremie voor erfgoed,’ aldus de vereniging. Bovendien neemt de verhuurdersheffing na een renovatie substantieel toe door de stijging van de WOZ-waarde, wat ook de keuze voor behoud niet bevodert. ‘Enerzijds verplicht u, middels de Omgevingswet, gemeenten tot het verrichten van cultuurhistorische verkenningen om erfgoed in kaart te brengen en te waarderen, kennelijk met de bedoeling stedenbouwkundig, architectonisch en cultureel erfgoed te beschermen. Anderzijds worden woningcorporaties door de uitzonderingsregeling verleid, zo niet uit financieel oogpunt gedwongen, om tot sloop van dit erfgoed over te gaan,’ aldus de noodkreet.
Steun gevraagd
Renovatie van oude woningen hoeft geen afbreuk te doen aan de klimaatdoelstellingen en er kunnen betere milieuresultaten mee geboekt worden dan bij sloop en nieuwbouw. De brief is ook naar Zaanstad en Wormerland, de corporaties die in de Zaanstreek actief zijn en landelijke organisaties gegegaan met het verzoek om de oproep te steunen door een adhesiebetuiging naar de minister te sturen. De kwestie is van groot belang voor tal van wijken in de Zaanstreek, aldus de vereniging. Voor het Blok in Krommenie komt het afschaffen van de verhuurdersheffing bij renovatie te laat, maar voor de Rode Buurt in Zaandijk kan het misschien nog net op tijd komen. Zaans Erfgoed vraagt de – demissionaire – minister dan ook om nog voor de komende verkiezingen het besluit te nemen om de omstreden heffing af te schaffen.
Spanningen
De Zaanse corporaties – en de vertegenwoordigers van huurders – ageerden de afgelopen tijd nogal tegen de in hun ogen excessieve aandacht voor het oude terwijl zij door de woningnood vooral aandacht hebben voor het nieuwe. Zaans Erfgoed heeft dat ook gezien en geeft de verhuurdersheffing daar de schuld van: die leidt tot ongewenste spanningen tussen woningcorporaties, gemeenten, erfgoedorganisaties en in veel gevallen ook de bewoners van betreffende woningen. ‘Bovendien vertraagt dit de planvorming, de vergunningverlening en geeft het aanleiding tot (vertragende) bezwaarprocedures. Bovenal betreuren wij het dat de authentieke voormalige dorpskernen in onze stad, de zogenaamde vroeg 20ste-eeuwse sociale huurwijken, bedreigd worden met (al dan niet) gedeeltelijke sloop. In Zaanstad gaat het om honderden woningen.’
Minder woningen
Bij sloop-nieuwbouw is veelal geen sprake van verdichting, constateert de vereniging ook. ‘Door te kiezen voor een grotere kavelbreedte worden juist woningen aan de voorraad onttrokken. Bij renovatie blijft de woningvoorraad in stand. Bovendien omvatten de bestaande woningen met 45 tot 50 vierkante meter een woonoppervlak waar thans grote behoefte aan is.’ De huursprong is daarnaast bij sloop en nieuwbouw groter dan bij renovatie. ‘Bij nieuwbouw zijn de uitgaven in het kader van de huurtoeslag groter dan bij de lagere huur die bij renovatie aan de orde is. Bovendien biedt renovatie de zittende huurders meer kansen om in hun woning/buurt terug te kunnen keren. Enerzijds omdat de totale woonlasten nauwelijks stijgen en anderzijds omdat de veelal lage inkomens toewijzing in de nieuwbouw beletten.’
Energietransitie
Nog een reden om voor renovatie te kiezen is volgens Zaans Erfgoed dat de corporaties gesloopte huizen moeten afboeken, wat bij renovatie niet het geval is. Afboeken is nadelig voor de balans. ‘In het kader van duurzaamheid kunnen bij renovatie door substantiële isolerende maatregelen, stappen worden gezet die het realiseren van de klimaatdoelstellingen mogelijk maken. Bij renovatie kan men voorzieningen treffen die de energietransitie over enige tijd betaalbaar maken. Nu verkeren innovatieve ingrepen, met name de energiebron en de mechanische ventilatie (luchttoevoer in de woning), nog in experimentele fasen en zijn erg duur. Wat nu als innovatieve oplossing wordt gezien, kan over enige jaren hopeloos verouderd blijken,’ luidt de waarschuwing richting Den Haag.
Sociale cohesie
‘Wijken met de eerste generatie corporatiewoningen zijn inmiddels een eeuw oud en hebben meer energietransities doorstaan. De wijken zijn generaties lang herkenbaar en eigen voor de bewoners ervan en vormen thans als authentieke dorps-/stadskernen een vertrouwd beeld voor de bewoners van de stad. De duurzame sociale cohesie die is gegroeid zal bij sloop-nieuwbouw nooit meer dezelfde zijn en het ontstaan van een nieuwe vorm van sociale cohesie zal decennia duren.’
