Het college is na een inventarisatie van alle woningbouwplannen tot de conclusie gekomen dat de doelstellingen uit het coalitieakkoord niet worden gehaald als er niet wordt bijgestuurd om meer betaalbare nieuwbouw te realiseren. Om dat te bereiken zijn uitgangspunten geformuleerd zodat ontwikkelaars meteen weten waar ze aan toe zijn. Het heeft inmiddels al geleid tot extra toekomstige woningen in de sociale en middenhuursector.
Interventies in al op stapel staande projecten en het toepassen van de richtlijnen hebben er volgens het college aan bijgedragen dat de totale plancapaciteit van 2200 sociale huurwoningen is gegroeid naar zo’n 2750 sociale huurwoningen. Daar komen nog zo’n 450 sociale huurwoningen bij ter vervanging van woningen die worden gesloopt. In totaal zijn nu zo’n 3200 nieuwe sociale huurwoningen in beeld. De inschatting is dat deze over een periode van zo’n acht jaar gerealiseerd gaan worden en het grootste deel pas na 2022. ‘Daarmee gaan we richting de ambitie om jaarlijks te starten met de bouw van 300 sociale huurwoningen en 1000 woningen,’ zo staat in een brief aan de gemeenteraad.
Minder sociale huurhuizen
Binnen de totale Zaanse woningvoorraad is het percentage sociale huurwoningen gedaald van 43 procent in 2008 naar 39 procent in 2018. ‘Vanuit het oogpunt van een evenwichtige stad (ook een doelstelling uit het coalitieakkoord) lijkt dit een gezonde ontwikkeling,’ aldus het college. ‘Toch moet geconstateerd worden dat de druk op de sociale woningmarkt op basis van bevolkingsprognoses en groeiende verstedelijking in de komende jaren zal toenemen.’ Tel daar de wachtlijstproblematiek bij op en duidelijk werd dat de balans doorsloeg naar de verkeerde kant: zo’n 9000 woningen in de pijplijn waarvan 2180 woningen in de sociale huur, inclusief sloop/nieuwbouw door corporaties en slechts 380 sociale huurwoningen stonden geprogrammeerd in de projecten met een vastgesteld bestemmingsplan.
Uitgangspunten
Het afgelopen half jaar zijn gesprekken gevoerd met initiatiefnemers van woningbouwprojecten om meer sociale huurwoningen op te nemen in hun plannen. Om de gesprekken te vergemakkelijken is in eerste instantie een aantal ambtelijke richtlijnen opgesteld als kader voor de onderhandelingen en het college heeft nu deze richtlijnen als bestuurlijke uitgangspunten vastgesteld voor sociale huur. Deze zijn:
- Projecten vanaf 100 woningen: minimaal 30 procent sociale huur als norm;
- Projecten van 20 tot 100 woningen: minimaal 30 procent sociale huur als uitgangspunt, maar afwijking is mogelijk op basis van beredeneerd maatwerk. Elementen die daarbij een rol kunnen spelen zijn de financiële haalbaarheid bij ingewikkelde transformaties of bedrijfsverplaatsingen en de opzet van het plan dan wel ontwerp;
- Projecten kleiner dan 20 woningen: geen kader;
- Terughoudend met sociale huur in kwetsbare buurten op basis van de Leefbarometer BZK (Poelenburg/Peldersveld, delen van Zaandam Zuid en de Kogerveldwijk (Hofwijk) en met een bovengemiddeld aandeel sociale huur (Poelenburg, Peldersveld/Hoornseveld, Zaandam-Zuid en Rosmolenwijk).
Middeldure huur:
- Geen vast percentage, maar maatwerk per project op basis van de woonbehoefte;
- Aanvangshuur tussen 720 en 971 euro (prijspeil 2019) zodat ze toegankelijk zijn voor mensen met een inkomen vanaf modaal tot anderhalf modaal;
- Woonoppervlak van minstens 50 vierkante meter bij een huurprijs van 720 tot 790 euro;
- Woonoppervlak van minimaal 60 vierkante meter bij een huurprijs van 790 tot 872 euro;
- Woonoppervlakte van minimaal 70 vierkante meter bij een huurprijs van 872 tot 971 euro. Hiermee wordt volgens het college dit marktsegment aantrekkelijk voor een bredere doelgroep, zoals senioren die vanuit eengezinswoningen naar appartementen verhuizen of voor startende gezinnen;
- Maximale jaarlijkse huurprijsstijging van een procent en geen huuraanpassing bij mutatie;
- Exploitatietermijn van minimaal vijftien jaar.
Naast aanscherping van de uitgangspunten voor de programmering is het ook nodig om tempo te maken met de realisatie van sociale woningbouw, zo schrijft het dagelijks bestuur. Voorgesteld wordt daarom om naast de al bestaande Top 16 álle projecten vanaf 50 sociale huurwoningen extra aandacht te geven in de gemeentelijke begeleiding. Dat betekent onder meer dat in het kader van de actualisatie van het parkeerbeleid de parkeerproblematiek bij enkele van deze projecten – zoals de Badhuisweg in Zaandam – met voorrang wordt opgepakt. De gesprekken en interventies met de initiatiefnemers hebben inmiddels tot de volgende resultaat geleid:
- 27 procent sociale huur (161 woningen) in de Zaanse Helden;
- 75 procent middeldure huur (229 woningen) in de Tijdgeest;
- 28 procent sociale huur en 20 procent middelduur in de Peperstraat;
- 28 procent sociale huur (197 woningen) en achttien procent middeldure huur (126 woningen) aan de Houthavenkade;
- 30 procent sociale huur (194 woningen) en tien procent voor de regeling Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (64 woningen) bij Meneba in Wormerveer;
- Een inspanningsverplichting tot 30 procent BKZ (21 woningen) bij de Kroon.
Daarnaast loopt er nog een aantal interventies die kunnen leiden tot 45 tot132 extra sociale huurwoningen en kan de inzet van BKZ worden vergroot. Hiermee komt het aantal netto toevoegingen aan sociale huur op ruim 2800 woningen.
