Zaanstad wil om in de toekomst zoveel mogelijk grip te houden op het gebruik van het nog te vergeven deel van bedrijventerrein HoogTij in Westzaan die grond uitgeven met een tijdelijke erfpacht voor de duur van 50 jaar. Het college verwacht gezien de schaarste aan bouwgrond voor bedrijvigheid niet dat ondernemingen daardoor zullen afhaken.
De berekeningen achter het plan zijn nog geheim om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te verzwakken en de opheffing van geheimhouding vindt pas plaats bij het einde van de looptijd van de grondexploitatie van HoogTij, in 2033. In een tijd van afnemend aanbod aan en blijvende vraag naar bedrijventerreinen is het zaak zorgvuldig met beschikbare bedrijfsgronden om te gaan. En ook in de toekomst op de ruimtelijke en functionele invulling te kunnen sturen,’ zo staat in een voorstel aan de gemeenteraad. ‘Bedrijventerrein HoogTij Fase 2 is momenteel het enige aaneengesloten, nog niet uitgegeven terrein waar Zaanstad de mogelijkheid heeft om haar sturing via haar grondbeleid voor de toekomst te intensiveren.’ En daarvoor is erfpacht het aangewezen instrument.
Economische prognoses laten een tekort aan bedrijventerreinen zien van 24 tot 77 hectare (afhankelijk van het scenario) tot 2040, aldus het college. HoogTij wordt ontwikkeld door de gemeente en het Ontwikkelingsbedrijf Haventerrein Westzaan (OHW). De Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Noordzeekanaalgebied (RON) is enig aandeelhouder van OHW en Zaanstad is naast Havenbedrijf Amsterdam en de provincie voor een derde deel aandeelhouder van de RON. HoogTij kent zowel een nat (havengebonden, 30 hectare) als een droog (niet-havengebonden, 70 hectare) deel. Fase 2 in het noordwestelijk kwadrant van het terrein heeft een oppervlakte van circa 35 hectare. Zowel Zaanstad (zo’n tien) als OHW (de rest) heeft grond in bezit in Fase 2.
Eerste uitgiftes op komst
De eerste uitgiften op HoogTij Fase 2 zijn in de eerste helft van dit jaar voorzien, als ook de aanleg van de riolering en de bouwstraten vordert. ‘De ontwikkeling van HoogTij is gericht op het realiseren van een duurzaam en toekomstbestendig bedrijventerrein. Het oostelijk deel van HoogTij (Fase 1) ontwikkelt zich tot een modern gemengd bedrijventerrein, het westelijk deel (Fase 2 en het haventerrein) wordt ontwikkeld met de focus op bedrijven die actief zijn in de keten agri en food,’ legt het college uit. Over de invulling bestond de nodige onduidelijkheid, onder andere omdat de Zaandamse verf- en beitsproducent Touwen en Co er niet terecht bleek te kunnen en daarom Zaanstad volgend jaar de rug toekeert.
Commotie over hoogtes
Volgens het bestemmingsplan voor HoogTij is de maximale daar milieucategorie 5.1 op het haventerrein en 3.1 nabij de bebouwing van Westzaan. Bij de eerste uitgifte van kavels in Fase 2 worden door OHW/Zaanstad ‘integrale afwegingen gemaakt om zo het juiste bedrijf op de juiste locatie te vestigen en de fysieke- en milieuruimte optimaal te benutten’. Dat dit eerder al leidde tot het voorstel om de maximale bouwhoogte te verdubbelen van vijftien tot 30 meter zorgt inmiddels voor commotie in Westzaan en Nauerna, maar daarover moet de gemeenteraad ook nog een oordeel vellen.
De gemeente kijkt onder meer naar de milieucontouren, externe veiligheid, bouwhoogte, verkeersbewegingen, de minimale omvang van de kavel, werkgelegenheid en de economische clustering van bedrijven bij de uitgifte van kavels. Via selectiecriteria wordt alleen gestuurd op de eerste invulling van een kavel: dat instrument is later niet meer in te zetten. In de algemene verkoopvoorwaarden van HoogTij staan de algemene afspraken die onderdeel worden van elke vestigingsovereenkomst, zoals een bouwplicht, de van toepassing zijnde erfdienstbaarheden, een anti-speculatiebeding en deelname aan het parkmanagement.
Ander regime voor Fase 1
Bedrijven kunnen zich tot nu toe op de niet-havengebonden gronden van HoogTij vestigen door de grond aan te kopen of via de uitgifte in erfpacht. In het laatste geval koopt de gemeente de grond OHW de eigenaar is en geeft het vervolgens voor onbepaalde tijd in erfpacht uit aan het bedrijf. Bedrijven hebben vervolgens de mogelijkheid om de erfpacht om te zetten naar vol eigendom. De hoogte van de erfpachtcanon is gerelateerd aan rente. Die wordt om de vijf jaar herzien en de grondwaarde om de 25 jaar. ‘Erfpacht op HoogTij blijkt vooral een financieringsconstructie voor bedrijven te zijn, omdat zij de gronden niet op eigendom hoeven af te nemen,’ zo leert de praktijk.
De momenteel op HoogTij geldende Algemene Bepalingen Erfpacht bieden geen mogelijkheden voor ruimtelijk en economische sturing op de lange termijn, omdat de gemeente los van zaken als het bestemmingsplan geen verdere invloed kan uitoefenen op het gebruik van de grond. Dat moet dus in Fase 2 veranderen. ‘De systematiek van tijdelijke erfpacht voor een periode van 50 jaar zoals die wordt toegepast door het Havenbedrijf Amsterdam in het Amsterdams havengebied en op het haventerrein van HoogTij biedt die mogelijkheid wel en is daarmee een sterk strategisch sturingsmiddel,’ aldus het raadsvoorstel.
Gelijktrekken met Amsterdam
‘Vanuit de gedachte van één vestigingsklimaat zijn eerder in samenspraak met het Havenbedrijf Amsterdam de havengelden geharmoniseerd. Het harmoniseren van gronduitgifte op basis van een zelfde erfpachtregime past ook binnen dit beeld.’ Voor zover de grond nog geen eigendom van Zaanstad is wordt deze voor een marktconforme prijs aangekocht van OHW op het moment dat een vestiger (erfpachter) de gronden afneemt. Afkoop van de canon is mogelijk, maar de erfpacht omzetten naar vol eigendom niet. Wijzigingen in gebruik, splitsing van de kavel en ondererfpacht zijn alleen mogelijk met goedkeuring van de gemeente. Na 50 jaar wordt de grond weer leeg opgeleverd, met ‘uiteraard ook de mogelijkheid om een nieuwe overeenkomst af te sluiten indien dat past binnen het dan geldende beleid’.
Twee geïnteresseerden
Een marktconsultatie onder banken heeft uitgewezen dat een looptijd van tijdelijke erfpacht van 50 jaar voldoende is voor financieringsvoorwaarden van bedrijven. ‘Het is niet de verwachting dat het invoeren van tijdelijke erfpacht zal leiden tot negatieve gevolgen voor het uitgiftetempo zoals opgenomen in de grondexploitaties van HoogTij. Inmiddels is met twee bedrijven op HoogTij Fase 2 een optieovereenkomst gesloten voor vijftien van de in totaal 35 heectare. Deze partijen zijn gekend in de voorgenomen invoering van tijdelijke erfpacht. Het is geen belemmering gebleken in het licht van het vestigingstraject.’
