Honderden miljoenen euro’s die beleggers in huurwoningen willen steken blijven op de plank liggen omdat de samenwerking met gemeenten niet wil vlotten. En dat terwijl er overal in het land, en zeker ook in Zaanstad, een schreeuwend tekort is aan – betaalbare – huurhuizen.
Uit onderzoek van adviesbureau Stec Groep is gebleken dat 60 procent van de beleggers op de Nederlandse huurwoningmarkt verwacht hun investeringsdoel dit jaar niet te halen. In totaal willen ze dit jaar ruim vijf miljard euro in huurwoningen pompen en in de periode 2018-2020 nog eens 16,6 miljard. Bijna allemaal (90 procent) willen de beleggers een intensievere samenwerking met gemeenten.
Marktaandeel bijna 40 procent
De 23 beleggers die aan het onderzoek meededen hebben samen bijna 40 procent van de Nederlandse middenhuurwoningen in bezit. Middenhuur is een populaire investering: 90 procent van de woonbeleggers heeft dergelijke woningen met een huurprijs tussen 711 en 900 euro liever dan andere typen vastgoed. Maar ook woningen aan de bovenkant van sociale huur (maximaal 710,68 euro) zijn aantrekkelijk: 65 procent geeft aan hierin kansen te zien.
De helft van de beleggers zoekt nu steeds vaker buiten de Randstad om de investeringsdoelen te halen.Vorig jaar bleek uit de gemeentebenchmark middenhuur van Stec Groep dat de vier grote steden voorop lopen waar het gaat om middenhuurbeleid, maar ook dat de meeste andere nog grote stappen moeten zetten. Landelijk gezien is er tot 2025 een tekort aan 60.000 tot 200.000 middenhuurwoningen.
De drie grote bottlenecks die beleggers ervaren om te investeren in middenhuur zijn volgens het onderzoek:
- Gebrek aan marktconforme grondprijzen (koopwoningen leveren meer grondwaarde op)
- Onvoldoende concreet gemeentelijk woonbeleid
- Koudwatervrees bij gemeenten wat betreft het samenwerken met beleggers
Daarom zijn er onvoldoende locaties beschikbaar. Beleggers geven aan betere afspraken te willen maken met gemeenten, vooral over aantallen woningen, grondprijzen en de termijn waarna investeerders de woning mogen verkopen op de vrije markt. Slechts dertien procent van de beleggers geeft aan op dit moment regelmatig contact met gemeenten te hebben bij acquisities.
Samenwerking met corporaties
Ook corporaties worden als strategische partners gezien: 70 procent van de beleggers blijkt meer te willen samenwerken met woningbouwverenigingen. Beleggers zetten hiermee duidelijk in op een betere samenwerking met andere partners dan alleen ontwikkelaars en makelaars.
Hoewel het merendeel van de beleggers een duidelijke voorkeur voor de Randstad blijft houden, verwacht ruim de helft steeds meer projecten elders aan te kopen. Gemeenten in het midden van het land, zoals Arnhem en Nijmegen scoren hierbij net iets beter dan de grote Brabantse steden. Ook steden als Groningen, Maastricht en Zwolle worden aantrekkelijk gevonden.
Doelgroepen
Wat betreft oppervlaktes, kiezen beleggers het liefst voor appartementen van 70 tot 90 vierkante meter en eengezinswoningen van 100 tot 120 vierkante meter. Kleine appartementen tot 50 vierkante meter scoren relatief laag. Favoriete doelgroepen van beleggers zijn alleenstaanden en stellen tot 34 jaar; 75-plussers zijn het minst populair en 30 procent vindt studentenhuisvesting interessant. Ruim een kwart kiest ook voor woningen die geschikt zij om zorg te verlenen.
Volgens Stec Groep geven de resultaten uit het onderzoek een goed beeld van de grote transitie waarin de middenhuur zich nu bevindt; langzaam op weg naar een volwassen woningsegment tussen sociale huur en koop. Maar dan moeten de markt en de overheid wel beter gaan samenwerken. Sinds 1 juli is er een aparte bestemmingsplancategorie middenhuur die wat dat betreft zoden aan de dijk moet zetten.
‘Bijschakelen’
Volgens Joep Arts, adviseur woningmarkt bij Stec Groep richten gemeenten zich te eenzijdig op sociale huur- en koopwoningen. Huurwoningen voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning maar ook niet kunnen kopen is relatief nieuw. ‘Gemeenten moeten sneller bijschakelen om aan die vraag te voldoen. Amsterdam, Utrecht en Den Haag lukt het wel; heel veel andere gemeenten hebben er nog moeite mee,’ zegt Arts.
Peter Boelhouwer, hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft, noemt het ‘erg jammer’ dat er geld voor nieuwe woningen op de plank blijft liggen. Ook hij noemt een gebrek aan bouwlocaties als een van de onderliggende problemen. Daarnaast, zegt hij, kunnen beleggers vooral in kleinere gemeenten soms lastig voet aan de grond krijgen, ‘omdat het voor grondeigenaren – dat zijn de gemeentes zelf of ontwikkelaars – veel interessanter is om koopwoningen te bouwen’. ‘Die leveren veel meer op dan die huurwoningen.’
Zaanstad
Wie in Zaanstad op zoek gaat naar concrete of zelfs al geheel uitgewerkte nieuwbouwplannen, stuit ook op een enorme oververtegenwoordiging van koophuizen. In project Westzanerwerf, achter het lint van Westzaan in de oksel van het Zuideinde en het water van de Dijksloot, zijn nadrukkelijk ook huurhuizen gepland (nog geen tekeningen en ontwerpen). Op het terrein van de voormalige houtopslag van Pont Meyer moeten 120 koop- en 66 huurwoningen komen: rijtjeshuizen, twee-onder-een-kappers, vrijstaand en een kleinschalig appartementencomplex met drie woonlagen.
Kreekrijk in de verkoop
In de laatste grote nieuwe woonwijk waar Zaanstad plek voor heeft, Kreekrijk in Saendelft, zijn ruim 900 woningen ingetekend, waarvan corporatie Eigen Haard er circa 155 – 72 sociale huur – voor zijn rekening neemt voor de verhuur. Ook daar voert koop dus duidelijk de boventoon. Kreekrijk wordt omsloten door de Omzoom aan de westzijde, Saendelft aan de zuidoostkant en het spoor in het noordoosten. De verkoop begint komende zaterdag 23 september met een verkoopmanifestatie in het Sportcentrum van het Trias College in Krommenie, tussen 11:00 en 14:00 uur.
