Vrije sector aan banden in steden als Amsterdam – maar wat gebeurt hier?

Foto: Wikipedia

Na Amsterdam wil ook Utrecht de huren in de vrije sector aan banden leggen en opnieuw reageren beleggers en projectontwikkelaars uiterst negatief. Wie gaat er nog in dergelijke woningen investeren wanneer dat niet meer lonend is? Of wijken die uit naar gemeenten als Zaanstad: in de periferie van de grootste stad, maar zonder hinderlijke financiële drempels? Of moeten we het voorbeeld van de hoofdstad  volgen?

Institutionele beleggers nemen een groot deel van de investeringen in middeldure huurwoningen in de grote steden voor hun rekening. Het Utrechtse college wil nu de huren van nieuwe woningen in de vrije sector vaststellen op maximaal 950 euro per maand en die de komende twintig jaar niet harder laten stijgen dan de inflatie, om de markt ook voor starters en gezinnen of alleenstaanden met een middeninkomen toegankelijk te houden.

Maar, waarschuwen de tegenstanders: een gevolg daarvan zou kunnen zijn dat de kwaliteit van de nieuwbouwhuizen achteruitgaat doordat er noodgedwongen goedkoper wordt gebouwd, of dat helemaal niet meer wordt gebouwd. En dat terwijl de vraag enorm is.

Regulering in Amsterdam

De gemeente Amsterdam besloot in juli dat 80 procent van de nieuwbouw voortaan in het sociale of middensegment moet vallen. Tot 2025 moet 40 procent van de nieuwbouw – in totaal 20.000 huizen – een sociale huurwoning zijn. Nog eens 40 procent moet middeldure huur- of koopwoningen betreffen. Huren moeten dan rond de 850 euro liggen, in tegenstelling tot de 1500 euro of meer per maand die nu heel gewoon is. En Zaanstad volgt in het kielzog wat de huren betreft, hoewel koopwoningen gemiddeld nog steeds een stuk goedkoper zijn dan in de hoofdstad.

Uit onderzoek van Woon Amsterdam bleek dat in 2016 bijna 80 procent van de nieuwe huizen binnen de ring een verkoopprijs had van meer dan 400.000 euro. Tot 2025 mag nog maar 20 procent van de nieuwe koop- en huurhuizen in de dure categorie vallen.

Sociale huurwoningen

Op een vrijkomende sociale huurwoning in Amsterdam reageren nu gemiddeld 259 kandidaten, terwijl dat met minder dan acht jaar inschrijfduur nauwelijks zin heeft; op een loting reageren gemiddeld 1383 woningzoekenden. Aan de andere kant is uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving gebleken dat landelijk gezien achttien procent van de sociale huurders in 2015 een ‘betaalrisico’ had, ofwel moeite om de eindjes aan elkaar te knopen. Dat was in 2002 nog maar iets meer dan vijf procent.

Die toename is veroorzaakt door dalende inkomens én stijgende woonlasten. In 2012 gaf een huurder gemiddeld 23,8 procent van het netto besteedbaar inkomen uit aan huur. Inmiddels ligt dat op 26,7 procent, aldus het rapport Wonen in Beweging, een ander landelijk onderzoek dat bevestigt dat sociale huurders in de hoek zitten waar de klappen vallen. En vooral wanneer ze om wat voor reden dan ook moeten verhuizen (echtscheiding, gezinsuitbreiding) wordt dat pijnlijk duidelijk.

Gentrificatie

De Amsterdamse stadsgeograaf en onderzoeker Cody Hochstenbach stelde in zijn proefschrift over de scheidslijnen in Europese steden dat gentrificatie – de opwaardering van zwakke stadsbuurten door het rijker worden van de bewoners – geen spontaan proces is doordat een groep mensen opeens besluit dat ze allemaal op een bepaalde plek willen wonen, maar een door de overheid gestuurde ontwikkeling. Wanneer het aantal sociale huurwoningen sterk afneemt, door sloop of door verkoop, beïnvloedt dat de samenstelling van buurten. De armste laag valt vervolgens buiten de boot, want vaak is de inzet van gemeenten om een meer gemengde samenstelling van de bewonersgroep naar inkomenspositie te bewerkstelligen. Met het risico dat dit doorslaat en er uiteindelijk geen plek overblijft voor de mensen die er het langste woonden.

Wanneer populaire stedelijke centrumbuurten onbetaalbaar worden, verhuizen lagere inkomensgroepen steeds meer naar buitenwijken en naar andere gemeenten in de regio – van Amsterdam naar Zaanstad, bijvoorbeeld. Voor onze gemeente is dat een onwenselijke instroom, want ook Zaanstad streeft naar wijken waar middeninkomens tussen laagbetaalde werknemers en uitkeringsgerechtigden wonen – en naar de komst van goedbetaalde professionals die huizen willen in het hogere segment.

Kort door de bocht zit de gemeente niet te wachten op armlastigen van buiten, maar op nieuwe inwoners die wat meer te besteden hebben en daarmee ook het voorzieningenniveau naar een hoger plan kunnen tillen. De eersten komen nu al, de laatsten moeten worden verleid met aantrekkelijke huur- en koopwoningen in een aangename leefomgeving. Veel van die woningen moeten echter nog gebouwd worden – en veel plek is er niet.

Segregatie

Een studie naar het vestigingspatroon in Europese hoofdsteden heeft laten zien dat overal arm en rijk steeds verder uit elkaar gaan wonen. De mogelijkheden voor armen in de (binnen)steden nemen af, de ongelijkheid neemt toe. Europese steden raken ruimtelijk steeds verder gesegregeerd naar inkomen en autochtonen met lage inkomens wonen veelal in andere wijken dan arme niet-westerse immigranten.

Volgens Maarten van Ham, hoogleraar stedelijke vernieuwing aan de TU Delft, kan echter inmiddels ‘voorzichtig’ geconcludeerd worden dat dit geen probleem is en dat de sociale cohesie in wijken wellicht eerder tot stand komt in sociaal-economisch homogene gemeenschappen. ‘Het mengen van groepen van verschillende achtergronden mag dan een positief effect hebben op indicatoren als het gemiddeld inkomensniveau van de wijk als geheel, er is geen bewijs dat dit ook leidt tot de verbetering van de levensomstandigheden van individuele bewoners,’ aldus Van Ham. Wat dan weer het tot dusver gevoerde beleid van veel gemeenten, waaronder dat van Zaanstad, op de kop zet.

Woonvisie

Zaanstad heeft overigens met de corporaties en huurdersverenigingen afspraken over de beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid gemaakt op basis van de woonvisie ‘Samen verder met Zaans Mozaïek’. De meeste sociale huurwoningen in de gemeente staan in Poelenburg (64 procent), gevolgd door Peldersveld (54) en de Rosmolenwijk (52 procent). De minste zijn te vinden in Assendelft/Westzaan (21 procent), Zaandam West/Oude Haven (25) en Nieuw West/Westerkoog/Rooswijk (25 procent). Het gemiddelde aantal sociale huurwoningen in de gemeente is 37 procent van de totale woningvoorraad. ZVH besloot in april om de meeste huurders geen huurverhoging te geven,

Aanmelden nieuwsbrief
Cookieinstellingen