Gemeenten hebben eigenlijk maar een vaag idee over de doelgroepen waarvoor ze nieuwe huizen moeten bouwen. Dat constateert Deloitte na een onderzoek naar de bewoners van sociale huurwoningen. Een schokkende conclusie: bijna niemand zit in het juiste huis.
De analyse werd uitgevoerd voor Nederland, regio’s en inkomensgroepen, op basis van een steekproef en een aantal generieke aannames. Inzoomen een plaats, wijk of buurt kan voor gemeenten waardevolle informatie opleveren voor beleid en het bepalen van lokale nieuwbouwopgaven, zegt het onderzoeksbureau, maar dat is op basis van de nu beschikbare data niet mogelijk. Deloitte hoopt daarom met een aantal gemeenten aan zulke detailopnames te kunnen gaan werken. Wellicht kan Zaanstad zich met zijn grote bouwopgave snel aanmelden.
Slechts drie procent sociale huurders in het goede huis
En dan die conclusie: voor slechts drie procent van de huishoudens die in een sociale huurwoning wonen is de huurprijs, marktwaarde en het inkomen in balans. Voor 97 procent geldt dat er geen sprake is van een bij het inkomen passende huurprijs. Daardoor wordt jaarlijks 5,6 miljard euro te weinig betaald en aan de andere kant 300 miljoen euro te veel door huurders van een te dure woning.
Nederland telt zo’n 2,3 miljoen sociale huurwoningen; circa 30 procent van de totale woningvoorraad. Gemeenten zien ‘scheefwonen’ als een groot probleem. Het onderzoek van Deloitte laat zien dat de huidige huurprijs in veel gevallen lager is dan de huur die past bij het inkomen en bovendien lager dan de huur die past bij de marktwaarde van de woning. De sociale huurgrens ligt op 711 euro per maand.
#scheefwonen wie gaat hier eindelijk eens iets aan doen. Te goed om te werken, te ziek voor een hypotheek. Kortom gevangen in mijn huurhuis en geen kans om weg te komen. Wel al bijna 800 euro huur betalen. Houdt dit ooit op?
— Willem van de Haar (@haarwillem13) March 26, 2018
Volgens de onderzoekers van Deloitte kan circa 41 procent van de sociale woningvoorraad, circa 950.000 huizen, worden opgewaardeerd tot vrije sector. Dat zou een deel van de oplossing kunnen zijn voor het tekort aan voldoende passende woningen voor middeninkomens. Bij bewoners van sociale huurwoningen met een jaarinkomen vanaf 36.000 euro zou in principe een huurverhoging van in totaal 520 miljoen euro kunnen worden neergelegd. Deze groep huurders ontvangt nu 90 miljoen euro aan huursubsidie.
Grote lokale en regionale verschillen
Uit het onderzoek sociale woningvoorraad komen grote lokale en regionale verschillen naar voren. Gemeenten hebben voor hun woonvisie, jaarlijkse prestatieafspraken, structuur-/omgevingsvisies, bestemmingsplannen en grondexploitaties inzicht nodig in de behoefte aan nieuwbouw: wat moeten we waar bouwen en voor wie? Maar de objectieve feiten om keuzes te onderbouwen ontbreken.
‘Het is van belang om zo duidelijk mogelijk aan te kunnen geven waar de behoefte aan nieuwbouw uit bestaat. Anders bouwt men straks wellicht niet waar de grootste behoefte aan is en leidt dat opnieuw tot vormen van scheefwonen of zelfs leegstand (door te hoge huurprijzen) enerzijds en tekorten aan goedkopere woningbouw anderzijds,’ aldus de onderzoekers.
Daarom; Kappen met sociale huur belasten, verkoop en flexibilisering.
Bouw voldoende non-profit huurwoningen en biedt #woonzekerheid voor iedereen.https://t.co/JcHD786sRe— Precaire Woonvormen (@PrecWoonvormen) November 27, 2017
