Corona of niet: bouwplannen nog niet echt in de knel

Foto: Pikrepo / CC0

Hoewel de toekomst uiterst onzeker is op alle fronten is de laatste update van het college over de stand van zaken met betrekking tot de woningbouwplannen in Zaanstad  geen verhaal van kommer en kwel. Er zijn eerste palen uitgesteld, maar er wordt nog steeds gebouwd en ontwikkelaars verkennen nog immer nieuwe mogelijkheden. De belangrijkste conclusies uit de voortgangsrapportage zijn:

  • Het aantal sociale huurwoningen in de planvoorraad is verder gegroeid. De middenhuur en betaalbare koop is in de planvoorraad stabiel gebleven;
  • De planvoorraad (werkvoorraad) is gegroeid van zo’n 11.500 naar rond 13.000 woningen;
  • Een deel van de woningen waarvan de bouw dit jaar zou worden gestart is doorgeschoven naar 2021. Hier ligt onder meer de stikstofcrisis aan ten grondslag;
  • Uit een inventariserende ronde van gesprekken met ontwikkelaars blijkt dat de gevolgen van de coronacrisis nog niet geleid hebben tot grote vertragingen.

Door toedoen van de gemeente is de totale plancapaciteit van 2200 sociale huurwoningen gegroeid naar zo’n 2750. Daarnaast worden nog eens zo’n 530 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd ter vervanging van bestaande woningen die worden gesloopt. In totaal was de nieuwbouw van zo’n 3300 sociale huurwoningen in beeld die de komende acht jaar werkelijkheid kunnen worden. Uit de update van mei dit jaar blijkt dat het aantal harde plannen (categorie rood) iets is afgenomen omdat die al ter hand zijn genomen. Het aantal oranje en gele plannen is stabiel gebleven.

 

 

Harde plannen betekenen dat alle planologische hordes genomen zijn: er liggen goedgekeurde bestemmingsplannen en de vergunningen zijn een kwestie van tijd. Bij de oranje projecten gaat het om harde harde afspraken. Samen omvatten die twee categorieën zo’n 6250 woningen. Volgens college is daarmee ‘de pijplijn goed gevuld om de komende periode’ en lijkt het haalbaar om de ambitie om jaarlijks 1000 woningen te bouwen waarvan 300 sociale huurhuizen te realiseren. An de andere kant zal door de kwaliteitsverbetering van sociale huurwoningen door sloop en nieuwbouw vanwege onder andere funderingsproblemen de voorraad sociale huurwoningen op korte termijn beperkt krimpen. Daarbij tellen bijvoorbeel de huizen in Het Blok in Krommenie mee.

Volop haalbaarheidsonderzoeken

Verwacht wordt dat vanaf 2022 de groei weer inzet. Wat dat betreft is de flinke toename van de groene projecten hoopgevend: plannen waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht. Dit komt volgens het college doordat de Zaanse woningmarkt – mede vanwege het woningtekort en de grote vraag naar woningen – aantrekkelijk blijft voor investeerders en ontwikkelaars. Het afgelopen half jaar zijn meer sociale huurwoningen in woningbouwplannen opgenomen, waarmee de betaalbaarheid toeneemt. Deze aantallen zijn nog niet allemaal in harde afspraken vastgelegd, waardoor het onderstaande staatje nog niet in beton gegoten is.

 

 

Periodiek wordt geanalyseerd hoe groot de kans van slagen is dat projecten ook daadwerkelijk in het geplande jaar van start gaan. Daarbij spelen lopende beroeps- en bezwaarprocedures, de parkeerproblematiek, de complexiteit van een project met monumentale waarde, de mate van professionaliteit van de ontwikkelaar, de afhankelijkheid en kosten van het verplaatsen van bedrijven, het draagvlak in de buurt, de lange en onzekere planologische procedure, het stikstofvraagstuk en sinds kort ook de coronacrisis een rol. In de laatste analyse is te zien dat een deel van de plannen die dit jaar tot uitvoering zouden komen (1620 woningen) is doorgeschoven naar volgend jaar (2401). Zo is Zaanse Helden vertraagd door de bestemmingsplanprodedure en Bannehoven door de stikstofuitspraak van de Raad van State.

 

 

 

De coronacrisis heeft vooralsnog weinig effect op de planning. Een aantal projecten was al voor Covid-19 toesloeg verkocht aan beleggers, corporaties of particuliere kopers. Onlangs nog startte bijvoorbeeld de bouw van cpmplex de Industrieel op het oude gasfabriekterrein in Zaandam en ook aan het Gouwpark bij het ZMC wordt gebouwd. In andere gevallen overheerst nog onduidelijkheid. ‘Ondanks geluiden in de landelijke media over het vertrek van bouwvakkers naar het buitenland krijgen we dat signaal hier niet terug,’ schrijft het college aan raad.

Waardering

De boodschap die wel duidelijk overkomt op de stadhuis is dat de gemeente ‘vooral moet doorgaan met het faciliteren van de ruimtelijke procedures’. Ook het thuiswerken van de ambtenaren die zich daarmee bezighouden heeft dat niet in de war kunnen sturen ‘en dat wordt in hoge mate door de ontwikkelaars en corporaties gewaardeerd’. Naast de corona speelt ook nog steeds de stikstofproblematiek. Na de verlaging van de snelheid op snelwegen tot 100 kilometer per uur is in een beperkt aantal Natura 2000-gebieden  wat ‘stikstofruimte’ gekomen voor woningbouw. Zaanstad heeft onder andere Bannehoven en het Oostzijderpark aangemeld als projecten die daarvan kunnen profiteren.

Geld beschikbaar

De komende periode zal hierover mee duidelijk worden. Verder wordt voortdurend onderzocht welke maatregelen mogelijk zijn om projecten door te kunnen laten gaan in relatie tot natuurherstel. De gemeente is in overleg met de provincie en het ministerie over de inzet van extra middelen. Er is door het Rijk een miljard euro beschikbaar gesteld voor de versnelling van de woningbouw. Zaanstad is voornemens om voor de eerste tranche van 250 miljoen die wordt verdeeld een aanvraag in te dienen voor de Kogerveldwijk), Zaandam centrum en het Meneba-plan in Wormerveer.

Reacties