De bevolkingsontwikkeling en de bouw van woningen staan vaak niet in verhouding tot elkaar. Nieuwbouw wordt niet altijd gepland in regio’s waar de behoefte het grootst is, zo blijkt uit een analyse van ABN AMRO op basis van cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Ook in Zaanstad speelt dat.
In 2019 daalde landelijk gezien het aantal afgegeven vergunningen voor de bouw van woningen met achttien procent. In totaal werden 57.380 nieuwe woningen vergund; het laagste aantal in drie jaar tijd. In Zaanstad ging het om 346 vergunningen. Hier zal het aantal huishoudens naar verwachting hard groeien en er is op dit moment al sprake van een ernstig woningtekort. Daarom zou het aantal afgegeven vergunningen moeten toenemen, maar dat is niet het geval. In Zaanstad werden in 2019 in totaal 520 nieuwbouwwoningen aan de voorraad toegevoegd, een toename van 0,8 procent.
Niet alleen stikstofprobleem
De stikstofproblematiek speelt een rol bij de afname van het aantal verleende vergunningen, maar de daling zette al in voor stikstof een rol ging spelen. Andere oorzaken zijn onder meer de hoge bouwkosten, de beperkte personele capaciteit bij een aantal gemeenten waardoor trajecten nodeloos lang duren en de beperkte beschikbaarheid van grond. Sinds begin 2018 neemt het aantal woningen waarvoor een vergunning is afgegeven al af.
De landelijke daling wil echter niet zeggen dat in alle Nederlandse gemeenten minder woningen worden gebouwd: in bijna 40 procent van het totaal werd een stijging genoteerd. Voor nieuwbouw zijn de demografische ontwikkelingen erg belangrijk. Het heeft weinig nut om nieuwe huizen te bouwen in gemeenten waar de bevolking naar verwachting krimpt. De ontwikkeling van het aantal afgegeven vergunningen is lang niet overal gerelateerd aan de demografische ontwikkelingen, aldus de analyse van ABN Amro.
Mismatch in Zaanstad
In onderstaande kaart zijn de gemeenten donkerblauw gemarkeerd waar het aantal huishoudens als gevolg van demografische ontwikkelingen volgens ramingen van het CBS tot 2050 blijft groeien en waar meer vergunningen voor nieuwe woningen zijn afgegeven. De gemeenten in lichtblauw laten zowel een daling in het aantal huishoudens als in het aantal afgegeven vergunningen zien. In beide gevallen lopen deze ontwikkelingen dus min of meer parallel. Dat is het geval in 202 gemeenten. In alle grijze gemeenten – waaronder Zaanstad en een groot deel van de regio – is sprake van een mismatch.
Demografische ontwikkelingen zijn belangrijk als het om woningbouw gaat, maar lijken niet overal van doorslaggevende betekenis als het om woningbouw gaat. Voor een toekomstbestendige woningmarkt is dit echter wel noodzakelijk, aldus de analysten van de grootbank. Wat de grote steden betreft begint Amsterdam achterop te raken. Daar was het laatste kwartaal van 2019 zeer slecht. Normaliter worden in het vierde kwartaal van het jaar altijd relatief veel vergunningen afgegeven in vergelijking met de andere kwartalen.
In Amsterdam werden in dat deel van 2019 voor slechts 77 nieuwe woningen vergunningen afgegeven, tegenover 1872 een jaar eerder – een daling van ruim 95 procent. Geen enkele daarvan ging in het laatste kwartaal van vorig jaar naar een commerciële partij. De striktere regels rondom welk type woningen moet worden gebouwd en de hoge bouwkosten zijn hier vermoedelijk debet aan. Het betekent ook dat de druk op de Amsterdamse en daarmee de regionale woningmarkt nóg verder toeneemt.
