Weg met het toewijzen van sociale huurwoningen op basis van inschrijfduur en urgentie; welkom woonruimteverdeling op basis van urgentie. Dat is het uitgangspunt voor het nieuwe beleid in de regio, maar daar zitten nog wel de nodige haken en ogen aan.
‘Met het huidige schaarse aanbod en de lange wachttijd komen woningzoekenden die dringend een woning nodig hebben, maar geen inschrijfduur opgebouwd hebben, in de knel,’ schrijft wethouder Songül Mutluer (PvdA) aan de raad. ‘Daarom wordt inschrijfduur in de huidige situatie niet langer als een rechtvaardig volgordecriterium voor verdeling van sociale huurwoningen gezien.’ Vijftien gemeenten moeten nu samen een beleidsvoorstel voor aanpassing van de regels uitwerken, waarna het aan de gemeenteraden is om de wijzigingen door de voeren in de plaatselijke Huisvestingsverordeningen.
De uitgangspunten van het beleid gaan over de volgende thema’s:
- Voor wie is de sociale huurwoning;
- De toewijzing van sociale huurwoningen;
- Regionale samenwerking;
- De functie van de sociale huurwoning.
De uitgangspunten en dilemma’s worden deze maand en in november besproken in de raden van de vijftien gemeenten. Daar krijgen zij een aantal dilemma’s voorgelegd. Die hebben wij hieronder integraal overgenomen, met een toelichting van de wethouder.
‘Wanneer er meer ruimte wordt geboden voor spoedzoekers, gaat dat ten koste van de slaagkans van gewone woningzoekenden. Welke groepen woningzoekenden zou u voorrang willen geven op een sociale huurwoning?’
Toelichting: ‘Op dit moment worden sociale huurwoningen toegewezen op basis van inschrijfduur of op basis van urgentie. Bij inschrijfduur gaat de woningzoekende die het langste op de woning wacht voor. Toch zijn er veel groepen die dringend een woning nodig hebben, geen urgentie krijgen en ook op basis van hun wachttijd niet in aanmerking komen voor een woning.’
Voorbeelden
‘Voorbeelden hiervan zijn mensen die net gescheiden zijn, maar geen vervangende woonruimte hebben. Of jongeren die problematisch thuis wonen, maar waarbij de situatie nog niet geëscaleerd is. Ook zijn er groepen die we graag een plek willen geven, maar ook te weinig aan bod komen met de huidige wachtrijen. Het gaat dan bijvoorbeeld om beroepsgroepen zoals leraren of medewerkers in de zorg of kinderopvang.’
Wachttijd ruim tien jaar
‘Het is belangrijk om zorgvuldig om te gaan met het verlenen van voorrangen. De ruimte voor de ‘gewone’ woningzoekende wordt steeds schaarser. De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn inmiddels opgelopen tot meer dan tien jaar. Daarbij is de grens tussen spoed en heel graag een woning willen soms dun: een woningzoekende die nog thuis woont en er echt aan toe is om een eigen woning te hebben (om bijvoorbeeld een gezin te stichten), ziet zichzelf misschien wel als spoedzoeker.’
‘Inschrijfduur doet geen recht aan hoe hard een woningzoekende een woning nodig heeft. Met een ander volgordecriterium zouden spoedzoekers sneller aan een woning kunnen komen. Mogelijkheden zijn bijvoorbeeld zoekduur of toewijzen op basis van omstandigheden. Welke volgordecriteria ziet u als alternatief om meer toe te wijzen aan mensen die hard een woning nodig hebben?’
Toelichting: ‘Sociale huurwoningen zijn zeer schaars in deze regio (zie kaartje hieronder). Bij het toewijzen willen we niet alleen kijken naar hoe lang iemand wacht op de woning, maar meer rekening houden met de feitelijke omstandigheden. Hoe hard heeft iemand de woning nodig? Inschrijfduur geeft aan hoe lang iemand ingeschreven is. Er zijn alternatieve volgordecriteria denkbaar die meer recht doen aan de mate van spoed van de woningzoekende/ omstandigheden van de woningzoekende.’
‘Een van die alternatieven is het toewijzen van woningen op basis van zoekduur. Nadeel bij het huidige volgordecriterium inschrijfduur is dat dit vooral in het voordeel werkt van mensen die al lange tijd wonen. Bij zoekduur is niet de wachttijd bepalend, maar de mate waarin een woningzoekende ook daadwerkelijk op zoek is naar een woning en dus zoekduur opbouwt. Hierdoor neemt de ongelijkheid tussen mensen die al in een woning wonen en starters, die vaker met spoed op zoek zijn, af.’
Al dan niet ‘normale’ omstandigheden
‘Het tweede genoemde alternatief is toewijzen op basis van omstandigheden. Hierbij kan gedacht worden aan spoedomstandigheden, zoals te hoge woonlasten, te krap wonen of dreigende dakloosheid. Ook kunnen ‘normale’ omstandigheden meegewogen worden in de volgordebepaling. Normale omstandigheden zijn bijvoorbeeld of je een sociale huurwoning leeg achterlaat na verhuizing (doorstroming), hoe lang je wacht en hoe vaak je zoekt.’
‘Inschrijfduur doet geen recht aan hoe hard iemand een woning nodig heeft. Er zijn ook woningzoekenden die niet hard een woning nodig hebben, maar wel graag een nieuwe woning zouden willen. Zij willen een start maken op de woningmarkt, of een woning die beter past bij hun huishouden. Voor deze groep kan overwogen worden om ook toe te wijzen op basis van omstandigheden. Maar ook toewijzen op basis van inschrijfduur lijkt voor deze groep een optie. Wachten op je beurt wordt door veel woningzoekenden nog steeds als rechtvaardig gezien.’
Een mogelijkheid om spoedzoekers sneller aan een huis te helpen is door het inzetten van tijdelijke of onzelfstandige woningen voor deze groep. Maar: de mensen om wie het gaat worden dan wel slechts tijdelijk geholpen. Hoe kijkt u aan tegen dit spanningsveld?
Toelichting: ‘Voor echte spoedgevallen en noodsituaties is er een urgentieregeling. Toch willen we ook andere groepen meer kans geven op de sociale huurwoningmarkt. Dit betekent dat de ruimte voor de gewone woningzoekende steeds kleiner wordt. We willen ook voor hen kansen bieden op een sociale huurwoning. Daarom ligt het voor de hand om streng te zijn met wanneer iemand ‘spoed’ heeft.’
Alles accepteren?
‘Spoed kun je dan ook vertalen in de bereidheid om alles te accepteren, zo lang je maar een dak boven je hoofd hebt. Vandaar dat de mogelijkheden worden onderzocht om minder aantrekkelijk aanbod voor de spoedzoekers te reserveren. Een nuancering is hier overigens wel op zijn plaats. Niet voor alle woningzoekenden is een tijdelijke of onzelfstandige woning geschikt. Voor spoedzoekers voor wie dat soort woningen niet geschikt is moet naar alternatief aanbod gezocht worden.’
Een aanbodmodel betekent dat woningzoekenden keuzevrijheid hebben. Hoe belangrijk vindt u dit voor de verschillende woningzoekenden? Mogen huishoudens ook selectief zijn als zij voorrang krijgen op een woning? Sancties bij weigeren?
Toelichting: ‘In het huidige model mogen woningzoekenden (behalve de urgenten) zelf kiezen op welke woning zij reageren en zij mogen deze woning ook weigeren als ze deze toegewezen krijgen. Veel huishoudens hebben daar ook enige haast bij, terwijl de wachttijden lang zijn. De bereidheid om elke woning accepteren is een indicatie van de mate van spoed die iemand heeft. Hierbij kan de vraag gesteld worden of iemand een woning mag weigeren als iemand met spoed met voorrang een woning aangeboden krijgt (waar hij of zij zelf op heeft gereageerd).’
‘Bij gewone woningzoekenden wordt ervan uit gegaan dat iemand op zoek is naar meer kwaliteit en alleen wil verhuizen als de aangeboden woning ook daadwerkelijk beter is. Daarbij hoort dat iemand meerdere keren een woning moet kunnen weigeren, zeker als hij of zij lang gewacht heeft. Of is dat in de huidige schaarste niet acceptabel?’
Niet opdagen voor bezichtiging
‘Los van het aantal weigeringen zijn er veel woningzoekenden die niet komen opdagen bij een bezichtiging nadat zij eenmaal op een woning hebben gereageerd in WoningNet. Hierdoor wordt de omloopsnelheid van zo’n woning soms lager. Bovendien is dan niet inzichtelijk hoe groot de vraag naar een bepaalde woning nu echt is. Een sanctie voor woningzoekenden die zonder geldige reden niet komen opdagen bij een bezichtiging is ook een optie.’
Sociale huur onder druk door duurdere koopwoningen /via @NOS https://t.co/xiEJoCutd3
— Carlo Muller (@CarloMullerOss) October 13, 2018
‘En als we gaan werken met een alternatief volgordecriterium zoals zoekduur, waarbij je hoger in de rangorde komt naarmate je vaker op een woning gereageerd hebt? Daarbij is strategisch gedrag van de woningzoekende te verwachten. Met meer reacties kom je immers sneller bovenaan bij een woning waar je echt interesse in hebt. Kunnen we de woningzoekende dan verplichten de woning te komen bezichtigen waarop gereageerd is?’
Het is mogelijk om ook na het moment van verhuizing te blijven sturen op of een woning nog wel past bij de bewoner. Zo valt er te denken aan maatregelen zoals flexibelere huurprijzen of flexibeler huurcontracten. Tegelijkertijd kan dat wel betekenen dat bewoners zekerheden moeten inleveren. Ook kan de samenhang in een buurt afnemen bij te veel doorstroming (tijdelijke bewoning). Hoe kijkt u aan tegen dit dilemma; waar zou het zwaartepunt moeten liggen?
Toelichting: ‘Er is een mismatch tussen de vraag en de beschikbaar komende sociale huurwoningen. Er komen weinig jongerenwoningen beschikbaar terwijl een relatief groot deel van de actieve woningzoekenden bestaat uit jongeren. Uit onderzoek blijkt eveneens dat er in de voorraad ook regelmatig scheef gewoond wordt naar omvang van het huishouden. Grote gezinnen wonen in kleine woningen en kleine huishoudens juist in grotere woningen.’
Belastingdruk moet omlaag voor Amsterdamse #woningcorporaties om voldoende nieuwe sociale huur te kunnen bijbouwen en verduurzamen https://t.co/rGvFbGDz1b
— Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (@afwc1917) October 13, 2018
‘Meer passende bewoning zorgt voor een doelmatiger gebruik van de voorraad sociale huurwoningen. Er zijn veel mogelijkheden om huishoudens te stimuleren te verhuizen uit woningen die niet meer passen. Op dit moment worden al verhuisregelingen toegepast, zoals van groot naar beter. Dit gaat om vrijwillige doorstroming. Andere mogelijkheden zijn ook het toepassen van huurverhoging als je te groot woont of het werken met een tijdelijk contract. Huishoudens moeten dan verplicht verhuizen na een bepaalde periode of als zij niet passend meer wonen.’
Woonzekerheid
‘Tot dusver is vooral ingezet op vrijwillige doorstroming. Zo wordt de woonzekerheid van mensen niet aangetast. Nadeel is dat het maar mondjesmaat werkt. Ook zijn er andere mogelijkheden, zoals huurverhoging bij te groot wonen, of het werken met tijdelijke contracten. Huurverhoging heeft als nadeel dat dit meer ongelijkheid creëert. Alleen huishoudens die het zich qua inkomen kunnen veroorloven kunnen waarschijnlijk blijven wonen, anderen niet. Tijdelijke contracten hebben als nadeel dat mensen in hun woonzekerheid aangetast worden.’
