Erfpacht een hoofdpijndossier voor zo’n 6000 Zaanse huiseigenaren

Foto: Twitter

De gemeente biedt erfpachters de mogelijkheid om het pachtcontract voor de grond waarop hun huis staat om te zetten in vol eigendom. Dat is eigenlijk een vorm van afkopen: er wordt een X bedrag betaald om van de erfpacht verlost te zijn. Dit zijn de variabelen in 2018 om de prijs te bepalen.

Van de rond 60.000 Zaanse woningen staan er ongeveer 9000 op erfpachtgrond, bijvoorbeeld in Westerwatering. Bij erfpacht is de huiseigenaar alleen eigenaar van het pand. De grond is in eigendom van de gemeente of Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) en de huiseigenaar heeft, door het betalen van de ‘huur’ ofwel de canon het recht om de grond te gebruiken.

Hoe het met eventuele erfpacht geregeld is zal altijd in het koopcontract van de woning staan. Omzetten van erfpacht naar vol eigendom kan financieel interessant zijn, want een toekomstige canonverhoging kan er inhakken. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als het gaat om een erfpacht die na 50 jaar wordt omgezet. Door de gestegen grondwaarde kan herziening van de canon tot een verveelvoudiging van de canon leiden.

Bij een contract met canonbetaling onder de voorwaarden van de Algemene Bepalingen Erfpacht 1906 is de termijn 100 jaar en bij canonbetaling conform de algemene bepalingen 1927, 1978 en 1991 is die 75 jaar.

Afkopen

Zo’n canon kan ook worden afgekocht, door de hele som die over de contractperiode verschuldigd is in een keer te voldoen. Daarmee vervalt de jaarlijkse verplichting tot het betalen van de canon voor bijvoorbeeld 50 jaar. Maar de huiseigenaar is daarmee geen eigenaar van de grond geworden. Als de afkoopperiode is verstreken, moet er opnieuw jaarlijks betaald worden of opnieuw voor een bepaalde periode worden afgekocht.

Het alternatief is niet afkopen maar aankopen. Dat is de enige manier om van erfpacht af te komen. Bij de berekening van de koopsom van grond onder en rond woningen gaat de gemeente sinds 2007 uit van de marktconforme grondwaarde of grondquote, de WOZ-waarde, de rente en de inflatie. De Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad probeert al jaren de prijzen die moeten worden betaald omlaag te krijgen, maar tot nu toe zonder resultaat.

Dit zijn de zes stappen om volgend jaar tot de prijs te komen:

  • Berekening van de WOZ-waarde. Eerst wordt gekeken welke WOZ-waarde (opstal plus grond) op het perceel van toepassing is. Dit is de Woz-waarde met peildatum 1 januari 2010, verlaagd met 1,0%. De Woz-waarde per 1 januari 2010 blijft van toepassing tot het moment dat de gemeente nieuwe parameters vaststelt.
  • Berekening van de actuele grondwaarde. De actuele grondwaarde is een bepaald gedeelte van de WOZ-waarde, de grondquote genoemd. De grondquote is het percentage dat gebruikt wordt om te bepalen welk gedeelte van de WOZ-waarde als grondwaarde geldt en is afhankelijk van het bouwjaar van de woning. Het berekenen van de grondwaarde gebeurt door middel van een percentage (ofwel de grondquote) van de WOZ-waarde. De grondquotes voor bestaande bouw zijn in 2018 vastgesteld op:
    • Bouwjaar
    • > 2000: 28%
    • 1991-2000: 28%
    • 1981-1990: 30%
    • 1971-1980: 32%
    • 1961-1970: 34%
    • 1931-1960: 35%
    • < 1931: 36%
  • Depreciatie. Bij de bepaling van de WOZ-waarde gaat de gemeente uit van grond in vol eigendom. Maar grond met een recht van erfpacht is minder waard. De correctie (vermindering) op de waarde om te komen tot de grondwaarde bij erfpacht wordt depreciatie genoemd. De hoogte is gelijk aan het aantal jaren dat het erfpachtcontract oud is, met een maximum van 40 procent. Wanneer de erfpacht verstrijkt en er gekozen wordt voor aankoop in plaats van een nieuw contract, geldt altijd dat maximale percentage.
  • Waardevast maken. Voor het bepalen van het percentage voor het waardevast maken van de koopsom gaat de gemeente uit van het gemiddelde inflatiecijfer van de afgelopen tien jaar, gebaseerd op de CPI index/alle huishoudens van het CBS, resulterend in 1,58 procent.
  • Rekenrente. Voor de contantewaardeberekening van de koopsommen wordt uitgegaan van de gemeentelijke omslagrente van 3,0 procent.
  • Grenzen waarbinnen de grondwaarde moet vallen. Indien de grondwaarde na correctie van de depreciatie onder een minimale of boven een maximale grens uitkomt wordt niet dat bedrag gehanteerd, maar wordt de grondwaarde residueel berekend. De grondwaarde, na correctie met depreciatie, mag niet lager zijn dan 200 euro per vierkante meter of hoger zijn dan 500 euro per vierkante meter.

Door de aanpassing van de parameters zullen de koopsommen voor de omzetting naar vol eigendom in 2018 gemiddeld stijgen. Dit komt met name door de stijging van de WOZ-waarde en de daling van de omslagrente.

Reacties

Cookieinstellingen