Verkamering taboe in Hoornseveld, Rosmolenwijk en Kogerveld

Het college trekt de touwtjes voor het oneigenlijke gebruik van woonruimte strakker aan. De gemeente geeft woningeigenaren geen toestemming meer om hun bezit aan drie of meer personen te verhuren in Hoornseveld, de Rosmolenwijk en Kogerveld. Dat was eerder al het geval in Poelenburg, Peldersveld, Zaandam Zuid en de Russische buurt.

De gemeente wil strengere regels voor het verhuren van kamers en het opsplitsen van woningen om starters en middeninkomens een grotere kans geven op de woningmarkt. In heel Zaanstad gelden regels om de concentratie van woningsplitsing en verkamering tegen te gaan, maar de problemen die deze praktijken opleveren zijn niet overal even groot.

In de Huisvestingsverordening is ook de nieuwe regel opgenomen dat koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met 390.000 euro de eerste vier jaar niet verhuurd mag worden zonder een vergunning. Deze opkoopbescherming

maakt het onaantrekkelijk voor beleggers om die woningen weg te kapen.

Uitzonderingen

In een beperkt aantal gevallen kan het college daarvoor nog wel een vergunning verlenen, namelijk als de woning wordt verhuurd aan naaste familie, voor tijdelijke verhuur in afwachting van het moment waarop de koper de woning zelf zal betrekken (maximaal twaalf maanden) en wanneer een woning onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand. De opkoopbescherming geldt voor de hele gemeente.

In 2021 is een vergunningstelsel ingevoerd om kamergewijze verhuur en woningsplitsing te reguleren, maar op een aantal punten blijkt een aanscherping van de regels gewenst. Een punt van belang is daarbij ook het waarborgen van de leefbaarheid in buurten door overbewoning te voorkomen. Woningen in Hoornseveld, de Rosmolenwijk en Kogerveld die nu al worden verhuurd aan te veel mensen volgens de nieuwe normen, hebben

een omzettingsvergunning nodig. Illegale situaties kunnen na de inwerkingtreding nieuwe Huisvestingsverordening niet meer worden gelegaliseerd.

Rechterlijke ingreep

In het voorjaar van 2023 deed de rechtbank Noord-Holland in een dertiental beroepszaken uitspraak over tien verleende en drie geweigerde omzettingsvergunningen en stelde dat Zaanstad het beleid op dat moment juridisch nog niet dichtgetimmerd had . Dat is inmiddels in orde gemaakt, volgens het college. Naar aanleiding van de uitspraak is een aantal schadeclaims ingediend en verder zijn nog vijf beroepszaken met betrekking tot kamerverhuur in behandeling bij de rechter, laat het college de gemeenteraad weten.

Bij woningsplitsing gaat net als bij kamerverhuur het afstandscriterium van 100 meter gelden en het maximum van tien procent in een appartementencomplex. Dat betekent dat binnen een straal van 100 meter slechts één omzetting of woningvorming plaatsvinden. Het moet voorkomen dat er voor gezinnen straks helemaal geen huizen meer zijn in Zaanstad. Voor te splitsen woningen gold al dat die minimaal 140 vierkante meter groot moesten zijn. Dat heeft soms geleid tot 'creatief uitwijkgedrag' waarbij aan- en opbouwen worden gerealiseerd met het doel een pand uiteindelijk te splitsen. Om dit tegen te gaan wordt straks uitgegaan van de oorspronkelijke maatvoering van het gebouw, die minimaal 140 vierkante meter moet zijn.

Goedkopere wijken profiteren

De krapte op de woningmarkt wordt het meest gevoeld in de Rosmolenwijk, Kogerveldwijk, Nieuw West, Oud Koog, Oude Haven, Pelders- en Hoornseveld, Poelenburg en Zaandam Noord, aldus een inventarisatie. De opkoopbeschermingsdrempel van 390.000 euro maakt dat deze (goedkopere) wijken er het meeste profijt van hebben. In de Kogerveldwijk heeft deze bijvoorbeeld een veel groter effect (92 procent van de woningen beschermd) dan in Assendelft Noord (47 procent). In de wijken van Zaandam Oost gaat straks 79 procent van de woningen onder de regeling vallen. De opkoopbescherming is geen oplossing voor:

• Leave to let: mensen die verhuizen en hun oude woning aanhouden voor verhuur.
• De langere termijn. De wet is die de ingreep momgelijk maakt is vooralsnog tijdelijk. Deze wordt in 2026 geëvalueerd, waarna het Rijk besluit over het vervolg.
• De maatregel is beperkend voor kleine investeerders zoals ZZP’ers die een tweede woning willen kopen en verhuren als pensioenvoorziening.
• Samen met de regels voor kamerverhuur betekent de invoering een verdere
  verkleining van het flexibele deel van de woningmarkt. Er komt minder woonruimte in de vrije huursector beschikbaar. Dit heeft gevolgen voor de kansen op woonruimte voor andere groepen.