De gemeenteraad heeft bij de aanwijzing van categorieën woonruimte waarbij voor verkamering een omzettingsvergunning noodzakelijk is wel onderbouwd dat er sprake is van schaarste aan woningen, maar niet dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste, aldus de rechtbank Noord-Holland. Dat is een tegenslag voor het gemeentebestuur, maar het euvel kan nog worden hersteld.
Sinds april 2021 kent Zaanstad aangescherpte regels voor de splitsing en verkamering van woningen, vastgelegd in de Huisvestingsverordening. Daarin staat dat voor alle woonruimte in de gemeente met uitzondering van de sociale huursector een vergunningplicht geldt voor het omzetten of het omgezet houden van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte (geen eigen voordeur). Dat was een domper voor huiseigenaren die zagen dat er voor hun verkamerde woning geen vergunning zou komen, bijvoorbeeld omdat er te veel mensen onder één dak zouden blijven wonen. Eigenaren die niet alsnog een vergunning kregen stapten naar de rechter.
Eisers
Zij eisten dat het omzettingsvergunningstelsel in de Huisvestingsverordening onverbindend verklaard of buiten toepassing verklaard zou worden, omdat het om te algemeen geformuleerde regels zou gaan. De vergunningplicht kwam er op basis van de door Rigo Research en Advies in alle prijsklassen vastgestelde schaarste op de woningmarkt. ‘Alleen in de middeldure huursector is sprake van een potentieel aanbodoverschot aan grondgebonden woningen, hierbij aangetekend dat er meer vraag is dan dat er woningen zijn betrokken in dit segment. Daarnaast vormt dit marktsegment een alternatief voor de vraag naar betaalbare koopwoningen, waarin ook sprake is van schaarste,’ aldus Rigo.
De gemeenteraad had dus het woningtekort onderbouwd, maar nog niet dat dit leidde tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte, zoals omschreven in de Huisvestigswet. Pas wanneer ook dat is gebeurd mag de raad (delen van) de woonruimtevoorraad aanwijzen voor een vergunningplicht voor verkamering. Zaanstad stelde dat met de vergunningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten op de woningmarkt voorkomen kunnen worden, maar daar gaat de rechter niet in mee.
Niet in kaart gebracht
Volgens de uitspraak is niet onderbouwd dat verkamering in de hele gemeente zo wijdverbreid is dat daardoor dergelijke effecten ontstaan: ‘De omvang van het verkameringsprobleem, laat staan de onevenwichtige of onrechtvaardige effecten daarvan heeft de gemeenteraad niet in kaart gebracht.’ Aan de andere kant hebben de eigenaren ‘er in dit verband ook niet ten onrechte’ op gewezen dat verkamering ook mede bijdraagt aan het oplossen van de schaarste op de woningmarkt.
De rechtbank sluit niet uit dat de gemeenteraad met nader onderzoek alsnog voldoende kan motiveren dat er grond is voor het instellen van het verbod tot omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte zonder vergunning.
