Ook in kleine bouwpojecten 30 procent 'betaalbaar'

Voor kleinere woningbouwprojecten van minder dan 20 woningen bestaat tot nu toe geen norm voor de uiteindelijke prijzen, maar het college wil ook daarvoor een norm van 30 procent betaalbaar invoeren. Kleine projecten gaan zo eveneens bijdragen aan de vergroting van het middensegment.

Onder ‘betaalbaar’ worden zowel sociale huur als middenhuur als het middensegment koop (tot maximaal 355.000 euro) verstaan. In 2019 werd besloten meer sturing te geven aan de realisatie van dit marktsegment. Eén van de doelstellingen van het huidige coalitieakkoord is de bouw van 30 procent nieuwbouwwoningen met sociale huur en 30 procent in het middensegment. Tot 2030 heeft Zaanstad de ambitie 9800 toekomstbestendige en duurzame woningen te bouwen, waarvan twee derde betaalbaar.

Duidelijkheid

Middeninkomens vallen op de huidige woningmarkt vaak tussen wal en schip. Zaanstad wil deze groep in de gelegenheid stellen hier te (blijven) wonen of door te stromen. Een actualisatie en definitie van de prijsgrenzen voor het middensegment moet ontwikkelaars meer didelijkheid geven over wat ze van Zaanstad kunnen verwachten. De huidige kaders worden geactualiseerd vanwege de hogere ambities met betrekking tot het middensegment en de duidelijk veranderde marktomstandigheden die kunnen leiden tot stagnering van projecten.

Flexibiliteit

In de afspraken met ontwikkelende partijen wordt binnen strakke normen als het gaat om sociaal en middensegment ook meer flexibiliteit geboden. Binnen de verplichte norm van 30 procent middensegment worden indicatieve richtingen aangegeven voor in differentiatie in huur en koop. De landelijk vastgestelde bovengrens voor betaalbare koopwoningen is 355.000 euro: financierbaar voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen van circa 75.000 euro.

BKZ

Voor (startende) huishoudens met een modaal inkomen (of net iets daarboven) is die prijs dus niet haalbaar. Ook huishoudens met een inkomen tot circa anderhalf keer modaal (60.000 euro) moeten echter een nieuwe woning in Zaanstad kunnen kopen. Dit was de basisgedachte voor de ontwikkeling van Betaalbare Koopwoningen Zaanstad en het starterswoningmodel van BKZ. Voor BKZ geldt nu een grens van 250.000 euro. De nieuwe maximale grens is gelijk aan de grens voor het middensegment laag (maximaal 270.000 euro) en wel financierbaar voor huishoudens met een inkomen tot anderhalf keer modaal.

Verhoogde liberalisatiegrens

De minister heeft aangekondigd in het kader van huurprijsregulering de liberalisatiegrens te willen verhogen naar 1000 euro (gekoppeld aan 187 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel). Zaanstad hanteert in nieuwbouwprojecten normen voor middenhuur en de daaraan gekoppelde minimale oppervlakte:

Zolang er geen nieuwe liberalisatiegrens is vastgesteld, worden de huidige richtlijnen

gehandhaafd. Dit betekent tevens dat met betrekking tot de instandhoudingstermijn / exploitatietermijn een periode van vijftien jaar geldt, een maximale jaarlijkse huurprijsstijging CPI + één procent en geen huuraanpassing bij mutatie.

Nieuwe projecten

De nieuwe richtlijnen gelden voor projecten waarvoor nog geen afspraken zijn gemaakt.

Bestaande afspraken met ontwikkelende partijen worden niet gewijzigd. Het grotere aandeel middensegment voor nieuwe projecten gaat ten koste van het aandeel vrije sector en heeft mogelijk negatieve gevolgen voor de grondexploitatie en businesscases van nieuwe projecten en daarmee het gevaar op vertraging. Indien een tussentijdse aanpassing leidt tot negatieve financiële gevolgen in de grondexploitatie of doorbelasting van gemeentelijke kosten zal dit separaat aan het college worden voorgelegd.