Nijmegen mag alleen een vergunning eisen voor het verhuren van kamers in goedkope woningen, zo heeft de Raad van State bepaald in een uitspraak die ook voor Zaanstad de nodige consequenties heeft, nu hier sinds 1 april ook vergunningen nodig zijn voor kamerverhuur.
De Huisvestingswet bepaalt dat een gemeenteraad verkamering alleen aan banden kan leggen ‘indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte’. In Nijmegen is volgens de uitspraak aangetoond dat een vergunningplicht voor kamerverhuur een ‘noodzakelijk en geschikt’ middel is om een woningtekort in het goedkopere segment tegen te gaan. Maar dat geldt niet voor huizen met een WOZ-waarde boven de zogenoemde NHG-grens, die in 2020 op 310.000 euro lag en inmiddels is gestegen naar 325.000 euro.
Leefbaarheid
De gemeente Nijmegen wilde net als Zaanstad een vergunningplicht voor elke huiseigenaar die meerdere kamers verhuurt. Daardoor wordt een woning aan de voorraad onttrokken en dat is een periode van grote schaarste onwenselijk. Nijmegen wilde ook – eveneens net als Zaanstad – de leefbaarheid in woonwijken beschermen door overbewoning een halt toe te roepen. Dat is echter niet mogelijk op grond van de Huisvestingswet, die alleen de situatie op de woningmarkt als uitgangspunt neemt. Het gevolg is dat Nijmegen voor duurdere huizen geen vergunning meer mag eisen.
Bij een beslissing op een aanvraag voor een omzettingsvergunning mag leefbaarheid overigens wel een criterium zijn waaraan getoetst wordt, maar het doel moet het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de woningmarkt zijn. De Raad van State stelde de eisers in het gelijk dat leefbaarheid niet het uitgangspunt mag zijn om een vergunningplicht op te nemen in een huisvestingsverordening. ‘Zij hebben evenwel geen gelijk in hun stelling dat de leefbaarheid geen rol mag spelen bij de afweging of een aangevraagde vergunning kan worden verleend.’
Overgangsregeling
In Zaanstad hebben woningeigenaren met verkamerd bezit tot 1 oktober de tijd om die situatie te legaliseren met een vergunning. De uitspraak van de hoogste bestuursrechter betekent dat de gemeente moet beoordelen of woningen momenteel illegaal voor kamerverhuur worden gebruikt. Dat ook het omgezet houden vergunningplichtig is geworden, maakt het mogelijk om handhavend op te treden bij woningen die illegaal zijn omgezet en daarna worden doorverkocht.
Belangenafweging
‘Het is op zichzelf niet uitgesloten dat al bestaande vergunningvrij omgezette woningen op enig moment worden onderworpen aan een vergunningplicht,’ aldus de Raad van State, maar zal een zorgvuldige belangenafweging moeten plaatsvinden. ‘Het invoeren van een vergunningplicht voor dit soort gevallen betekent namelijk voor eigenaren dat een situatie die voor lange tijd rechtmatig was, ongedaan wordt gemaakt. Dit heeft financiële gevolgen en het heeft ook gevolgen voor de kamerbewoners die moeten verhuizen.’ Daar is door het Nijmeegse stadsbestuur volgens de uitspraak te weinig rekening mee gehouden.
