De Nederlandse huizenprijzen zijn volgens het CBS in augustus met 7,8 procent gestegen, zo werd vandaag bekend. In Zaanstad ging de vraagprijs (mediaan) vorige maand ten opzichte van juli bijna overal iets omhoog, maar daalde in Krommenie (-6,7 procent). Aan de andere kant ging die in Westzaan met 12,33 procent de lucht in, volgens huizenzoeker.nl. Maar wat zegt dat nou allemaal?
Gemiddelde en mediaan
De er zijn twee manieren om huizenprijzen in een bepaalde plaats te vergelijken met een andere plek of met een andere periode. De eerste is het gemiddelde: tel alle bedragen – vraagprijzen bij makelaars of verkoopprijzen van het kadaster of de NVM – bij elkaar op en deel de uitkomst door het betreffende aantal woningen. De tweede is de mediaan: zet alle prijzen achter elkaar en kijk wat de prijs in het midden is (en wanneer die er bij een oneven aantal niet is, tel dan de twee middelste bedragen bij elkaar op en neem daar het gemiddelde van). Het voordeel van de laatste methode is dat het beeld niet wordt vertroebeld door dat ene verkochte kasteel of die flat met kluswoningen die voor een habbekrats van de hand zijn gedaan: bij de mediaan is de ene helft van de huizen duurder en de andere helft goedkoper.
De makelaars die bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars zijn aangesloten verkopen samen ongeveer 70 procent van alle huizen in Nederland. Dat is meer dan genoeg voor een representatieve steekproef wat de prijzen betreft, omdat de NVM de prijzen ook uitsplitst per type en per regio en de prijs corrigeert voor oppervlakte. Daar rolt dan een gemiddelde uit.
CBS, NVM en kadaster
Het CBS gebruikt de WOZ-waarde als ijkpunt. Om te berekenen of de huizenprijzen stijgen of dalen, kijkt het het Centraal Bureau voor de Statistiek hoe de prijs van de verkochte woningen zich verhoudt tot hun WOZ-waarde op een bepaald moment. Is die verhouding gestegen, dan zijn de huizen gemiddeld duurder geworden. De CBS-cijfers zijn een stuk minder actueel dan de NVM-cijfers, omdat het werkt met de gegevens van het kadaster. En dat krijgt haar informatie weer van de notarissen. Maar omdat er vaak enkele maanden tussen het sluiten van de koop en het passeren van de akte zitten, loopt het CBS gemiddeld zo’n drie maanden achter op de NVM. Het voordeel van de CBS-methode (en dat van het kadaster) is dan weer dat alle verkochte huizen worden meegeteld.
Discrepanties
Bij een vergelijking van huizenprijzen is dus welhaast onvermijdelijk sprake van discrepanties, omdat appels nu eenmaal niet met peren moeten worden vergeleken. Wie echter de verschillende berekeningen in het achterhoofd houdt, kan er wel degelijk enkele indicaties uit halen.
Volgens Huizenzoeker was de gemiddelde vraagprijs voor een huis in Zaanstad in augustus 303.393 euro en de mediaan 250.871 euro. Het gemiddelde per vierkante meter was 2612 euro. Naast Westzaan noteerden ook Zaandijk (mediaan plus 5,58 procent) en Assendelft (3,05) prijsstijgingen van meer dan een procent. Koog aan de Zaan kende een plus van 0,88; Wormerveer van 0,56 en Zaandam van 0,53 procent.
Kleiner aanbod
Alleen in Zaandijk (in totaal 20) en Zaandam (145) nam het aantal te koop staande woningen in augustus licht toe. In Koog aan de Zaan was er een daling van 20,74 procent ten opzichte van een maand eerder (25) en ook in de andere dorpen werd de keus voor potentiële kopers kleiner: nog maar 62 mogelijkheden in Assendelft, 30 in Krommenie, 26 in Westzaan en 39 in Wormerveer.
Al sinds medio 2014 neemt de procentuele stijging van de huizenprijzen In Nederland gestaag toe. Ten opzichte van de piek van augustus 2008 liggen ze gemiddeld nog vijf procent lager, maar in grote steden als Amsterdam is het niveau van 2008 alweer overtroffen. Sinds het dieptepunt van de markt in 2013 zijn de huizenprijzen inmiddels bijna 21 procent omhoog gegaan.
Om een idee te geven hoe hard het gaat: afgelopen augustus lag de gemiddelde huizenprijs in Nederland op 268.452 euro, tegen 249.054 euro in dezelfde maand in 2016: een plus van bijna 20.000 euro in twaalf maanden tijd. Per maand ging de gemiddelde prijs in deze periode met ruim 1616 euro omhoog.
