De Hemmes, Sportpark Poelenburg en de strook langs de Zuidervaart naast die wijk zijn in beeld als eventuele locaties voor tijdelijke woningen, maar er stroomt nog heel wat water door de Zaan voor het zover is. Áls het al zover komt, want een sluitende begroting opstellen zonder dat het de gemeente flink geld gaat kosten lijkt nog een hele opgave te worden. Het sportveld van KZ in Koog aan de Zaan en de locatie van zwembad de Slag zijn afgevallen.
Op verzoek van de gemeenteraad inventariseerde de gemeente de afgelopen maanden waar eventueel plek is voor tijdelijke woningen voor met name starters en zogenoemde spoedzoekers. Een belangrijk selectiecriterium daarbij was dat de grond gemeente-eigendom diende te zijn. Er zijn business cases opgesteld om de haalbaarheid te onderzoeken en gesprekken gevoerd met de Zaanse corporaties over hun bereidheid om mee te doen en over de kansen en mogelijkheden voor tijdelijke woningen in Zaanstad. De interesse is er bij het merendeel van de corporaties wel, mits voldaan kan worden aan de voorwaarden voor een kostendekkende exploitatie: minimaal 20 woningen per locatie voor meer dan tien jaar. Bekeken wordt nog wat de mogelijkheden op het Hembrugterrein zijn, nu de Raad van State een streep heeft gezet door grootschalige permanente woningbouw in dat deel van Zaandam.
Obstakels
Omdat op alledrie de onderzochte plekken woningbouw in strijd is met het bestemmingplan moet gekeken worden naar mogelijkheden om dat te omzeilen. Er is een ‘kruimelregeling’ die kan worden ingezet, maar die geldt maximaal voor tien jaar. Wordt een andere regeling toegepast die die periode verlengt naar vijftien jaar, dan gelden strengere eisen wat betreft geur, geluid en milieu. En dreigt een veel langere procedure, wat afbreuk doet aan de doelstelling om nu door te pakken met tijdelijke woningen. Daarnaast geldt voor alle locaties dat de grond bouw- en woonrijp gemaakt dient te worden en dat er aansluitingen moeten komen op onder andere het riool, water en elektra. Dit betekent niet alleen extra kosten, maar ook weer extra (voorbereidings)tijd en bovendien afhankelijkheid van derden.
Betere woningen
De laatste jaren is de kwaliteit van tijdelijke woningen aanzienlijk verbeterd, schrijft het college nu aan de gemeenteraad. ‘Van relatief eenvoudige containerwoningen is er nu in veel gevallen sprake van volwaardige woonunits die een levensduur hebben die ver voorbij de gangbare exploitatieperiodes gaat en die volwaardig kunnen worden getoetst aan het bouwbesluit. Ook zijn de tijdelijke woningen duurzaam en kunnen in sommige gevallen zelfs zorgdragen voor CO2-reductie, waardoor meerdere beleidsdoelen kunnen worden behaald. Door deze kwaliteitssprong ontstaan ook mogelijkheden om de woningen langer en/of op meerdere locaties te gebruiken. Dit is een mogelijkheid om de exploitatie te verlengen en zo te verbeteren.’
Mogelijkheden
De totale kosten die samenhangen met de realisatie van tijdelijke huisvesting zijn pas bekend na het opstellen van de business cases. Gesprekken met de gemeente Amsterdam hebben het college geleerd dat die gemeente een bedrag van circa 15.000 euro per woonunit heeft bijgedragen bij de uitvoering van sommige vergelijkbare projecten. Daar heeft Zaanstad (nog) geen dekking voor in de begroting en dat zal dus een onderwerp van politiek debat worden. Onderzocht is al hoe de exploitatie van de tijdelijke woningen en de investeringen in onderliggende grond kunnen worden verbeterd. Op hoofdlijnen kan dat door:
- Het verlengen van de exploitatietermijn per locatie, waarmee een langere afschrijvingstermijn mogelijk is. Dit betekent echter een langere planologische procedure en het risico op knelpunten met betrekking tot een definitieve wooninvulling van de locatie;
- De bestemming tussentijds wijzigen, waardoor investeringen in de grond niet alleen drukken op de tijdelijke exploitatie, maar ten goede kunnen komen aan een definitieve ontwikkeling;
- Andere locaties aanbieden na tien jaar, waardoor de tijdelijke woningen kunnen verhuizen naar een nieuwe plek en waardoor de afschrijvingstermijn kan worden verlengd;
- Werken aan een diverse invulling, zoals bijvoorbeeld een combinatie tussen wonen en werken en / of logies, waardoor meer huuropbrengsten te genereren zijn;
- Een directe bijdrage vanuit de gemeente om de onrendabele top (deels) af te dekken;
- Een mogelijke tussentijdse waardestijging van de grond ten goede laten komen aan de business case – of een combinatie van al deze zaken.
Hemmes
Voor elk van de drie locaties vindt nu de concrete uitwerking plaats om zo een strategie te bepalen om te komen tot een mogelijk sluitende business case. Voor schiereiland de Hemmes geldt dat de plek vanwege de complexe ontsluiting, de aanwezige vervuiling en de plannen voor een definitieve invulling minder tot niet geschikt is voor een omvangrijke invulling met tijdelijke woningen. Dat zou immers betekenen dat de plannen voor ‘echte’ huizen de komende tien tot vijftien jaar de ijskast in moeten. Er is daarom gezocht naar een kleinschalige variant waarbij tijdelijke woningen de definitieve invulling niet in de weg zitten. In de uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de gewenste molen voor de energievoorziening. ‘Op deze wijze is een eigen woongemeenschap mogelijk, waarbij circa 20 tot 25 tijdelijke woningen inpasbaar zouden zijn. Daarbij wordt tevens gekeken naar een variant met Tiny Houses,’ aldus het college. De komende maanden worden de plannen verder uitgewerkt en doorgerekend.
Sportpark
Het leeggekomen sportveld op het Sportpark Poelenburg biedt zeker kansen voor tijdelijke woningen. De ontsluiting van de locatie is voldoende en heeft een relatie met de beoogde transformatie van de Achtersluispolder. Op dit moment wordt uitgegaan van de mogelijke realisatie van circa 60 tot 90 tijdelijke woningen op deze plek. ‘Realisatie van tijdelijke woningen betekent hier echter wel een mogelijke vertraging van de plannen voor een definitieve wooninvulling. Een ander belangrijk aandachtspunt is de aanwezige milieucontour die een lange exploitatietermijn bemoeilijkt. Wellicht dat tijdelijke woningen die hier worden voorzien op termijn kunnen worden verplaatst naar een andere locatie in de Achtersluispolder om zo de casus meer rendabel te maken.’
Zuidervaart
De locatie langs de Zuidervaart is evenals de locatie Poelenburg goed ontsloten en biedt potentie. Uitwerkingen laten zien dat in verschillende bouwblokken hier mogelijk 60 tot 110 tijdelijke woningen kunnen worden geplaatst. De ligging tegen de wijk Poelenburg aan maakt enerzijds dat tijdelijke woningen hier een rol kunnen spelen in het huisvesten van bijvoorbeeld jongeren uit die wijk, en anderzijds wordt een relatie gelegd met de voorziene transformatie van de Achtersluispolder. Aandachtspunten zijn hier de aanwezige ondergrondse infrastructuur, de situering ten opzichte van de bomenrij, de hindercirkel van het nabijgelegen tankstation en het talud zelf, waardoor mogelijk kostbare voorinvesteringen nodig zijn om tijdelijke woningen mogelijk te maken. Ook het gegeven dat die nabij huizen met vrij uitzicht zullen komen is een belangrijk – en ook hier is al definitieve woningbouw voorzien.
Private investeerders
De afweging tussen een tijdelijke invulling en de mogelijkheden tot permanente woningbouw vindt in de komende periode plaats. De komende maanden worden de plannen voor de drie locaties verder uitgewerkt en nader financieel getoetst. Ook vindt er nader overleg met de omgeving plaats om uit te vissen hoe de buurt en de omgeving aankijken tegen deze mogelijke ontwikkelingen. De resultaten worden in het eerste kwartaan van 2020 naar de gemeenteraad gestuurd. De aandacht voor tijdelijke woningen in Zaanstad heeft er overigens inmiddels ook voor gezorgd dat initiatiefnemers met eigen grondposities en / of met bouwkundige kennis en capaciteit zich bij de gemeente melden voor locaties in de Achtersluispolder. Partijen met bestaand vastgoed willen dat al dan niet tijdelijk transformeren. Er zijn daarnaast enkele initiatieven voor Tiny Houses in Zaanstad. Hoewel deze Klaine Hoissies in essentie anders zijn dan tijdelijke woningen – vaak in particuliere handen, beperkter in aantal en niet geëxploiteerd door een corporatie of marktpartij – worden ook zij meegenomen in de overwegingen.
