Raad van State veegt alle bezwaren tegen zorgwoningen Burano van tafel

Foto: Stebru Ontwikkeling

De bezwaarmakers tegen de bouw van woontoren Burano bij het station in Zaandam zijn door de Raad van State op alle onderdelen in het ongelijk gesteld. Stebru Ontwikkeling mag nu drie woontorens met maximaal 144 zorgappartementen gaan bouwen aan de Mahoniehout 24 en 26 te Zaandam.

Vier inwoners van Zaandam stapten naar de hoogste bestuursrechter om dat tegen te houden. Zij vrezen in hun ten oosten van Burano gelegen woningen een aantasting van het woon- en leefklimaat door onder meer verlies van zonlicht en vrij uitzicht en voorzien een waardedaling van de huizen. Drie bezwaarmakers stelden ten tijde van de aankoop van hun woningen in 2016 en 2017 niet van de Burano-plannen op de hoogte te zijn gesteld.

Geen geheim

Dat bezwaar ging meteen van tafel: de plannen hebben zes weken ter inzage gelegen en daar is geen geheim van gemaakt. Nergens staat dat het gemeentebestuur in een dergelijk geval een informatieverplichting heeft ten opzichte van individuele personen, aldus het vonnis, waar nog bij komt dat de herontwikkeling van het gebied al voorzien was in het Masterplan Inverdan uit 2003.

Bezonning

De RvS verwierp ook het betoog dat de bezonningsstudie zou zijn uitgevoerd op basis van onjuiste bouwplannen en van summiere metingen ter plekke. De wet stelt echter geen eisen aan een minimum aantal dagelijkse zonuren in een woning. Maar omdat wel rekening moet worden gehouden met de leefbaarheid is er de zogenoemde lichte TNO-norm, die uitgaat van minimaal twee bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober in het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam.

Bij stedelijke ontwikkelingen wordt deze norm aangevuld met de regels over de meetpunten en bezonningsduur van de voor- en achtergevel uit de zogeheten Haagse bezonningsnorm. Daaraan werd volgens de RvS voldaan op een enkele muur na, maar daar was het tekort aan zonneschijn niet het gevolg van de bouw van Burano, maar van het nabijgelegen Murano. En daarmee werd ook dit betoog afgeschoten.

Een impressie van wooncomplex Murano.

Wat het verlies aan uitzicht betreft oordeelde de Raad dat door de bouw van drie torens met maximale bouwhoogten van tussen 20 en 44 meter ‘niet valt uit te sluiten’ dat het uitzicht van de bezwaarmakers ‘in enige mate zal worden aangetast’. Daar volgt de uitspraak het verweer van Zaanstad dat rekening is gehouden met de belangen van omwonenden, maar dat het belang van de Zaanse samenleving in dit geval zwaarder weegt.

Collectief voor individueel belang

De woningbouwopgave, de bevordering van doorstroming op de woningmarkt en het saneren van leegstaande bedrijfslocaties ten behoeve van hoogwaardige woongebieden mogen voorrang krijgen boven het individuele uitzicht van burgers. En, in een herhaling van zetten, in een stedelijk gebied bestaat niet zoiets als een recht op blijvend vrij uitzicht. Dat een van de bezwaarmakers er door de hoogte van de nieuwe gebouwen van wordt weerhouden om in de toekomst zonnepanelen op haar dak te plaatsen, is volgens de RvS irrelevant: de huidige regelgeving verplicht een gemeenteraad er niet toe om bij de vaststelling van een bestemmingsplan in stedelijk gebied rekening te houden met mogelijke toekomstige optimale benutting van zonnepanelen op de bestaande panden.

Het complex Burano.

Windoverlast

Windoverlast was een ander betoog dat faalde. Een van de bezwaarmakers voerde aan dat de meetpunten in het windonderzoek dat door Royal Haskoning DHV is uitgevoerd niet kloppen. Volgens hem is er in de winter sprake van harde windvlagen, waardoor het voor mensen die slecht ter been zijn lastig is om langs de flats te lopen. De RvS vond dat bezwaar te vaag en onvoldoende onderbouwd: eigen waarnemingen volstaan niet.

Planschade

De bestuursrechter zag ook geen aanleiding voor de door drie bezwaarmakers gevreesde planschade. Er bestaat volgens hem geen grond voor de verwachting dat de waardevermindering van de woningen zodanig zal zijn dat de gemeenteraad daar bij de afweging van de verschillende belangen een groter gewicht had moeten toekennen dan hij heeft gedaan. En voor een eventuele tegemoetkoming in planschade bestaat een aparte procedure.

Reacties

article
24878
Bouw van zorgwoningen Burano kan beginnen na uitspraak Raad van State
De bezwaarmakers tegen de bouw van woontoren Burano bij het station in Zaandam zijn door
https://zaanstad.nieuws.nl/actueel/24878/raad-state-veegt-bezwaren-zorgwoningen-burano-tafel/
2018-12-05T15:19:51+00:00
https://cdn.nieuws.nl/media/sites/389/2018/12/05152810/stebru.png
Actueel