Zaanstad had per 1 januari dit jaar een zogenoemde plancapaciteit van 16.596 woningen. Dit geeft de potentie voor woningbouw weer op locaties die nu al in beeld zijn en projecten waaraan gewerkt wordt. Hierin tellen ook flexwoningen mee. Actueel is de onmogelijkheid om aansluiting op het stroomnet te krijgen voor nieuw aangemelde projecten. Dat gaat zeker nog tot 2027 duren.
De inspanningen van voorgaande jaren om de plancapaciteit te vergroten en plannen door het afsluiten van overeenkomsten verder richting de uitvoering te duwen beginnen volgens wethouder Harrie van der Laan van Wonen vruchten af te werpen. Er zijn in 2023 901 nieuwe woningen opgeleverd, waarvan 694 in projecten van de lijst plancapaciteit plus 207 woningen als gevolg van bijvoorbeeld transformaties. Daarnaast werd begonnen met de bouw van 1356 woningen. Bij nieuwe woningbouwprojecten is het uitgangspunt dat minimaal 60 procent betaalbaar wordt inclusief 30 procent in de sociale sector en tenminste 30 procent in het middensegment in huur of koop.
Moeilijke markt
Aan de kant van de ontwikkelaars speelt momenteel dat de gestegen kosten de haalbaarheid van hun projecten beïnvloedt. ‘We zien dat beleggers zich terugtrekken omdat de rentes hoger zijn, en omdat nieuwe wetgeving van invloed is op de verwachte rendementen nu woningen met een huur tot circa 1100 euro en tot en met 186 punten ook onder het woningwaarderingsstelsel gaan vallen. Verder voeren we met ontwikkelende partijen de nodige gesprekken om in woningbouwprojecten de doelen ten aanzien van parkeren, duurzaamheid, klimaatadaptatie en gedifferentieerde woningbouwprogramma’s te verwezenlijken,’ schrijft de wethouder aan de raad.
Sociale huur
In de huursector stijgt de inschrijftijd om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning terwijl er grote aantallen woningzoekenden staan ingeschreven. In 2023 waren er in Zaanstad 10.500 actieve woningzoekenden. De gemiddelde inschrijfduur bij toewijzing is voor doorstromers 20 jaar en voor starters bijna tien jaar. Het aantal sociale huurwoningen dat beschikbaar kwam was 1286. Een substantieel deel van de woningen is nodig voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen waarvoor de gemeente verantwoordelijk is. De slaagkans voor reguliere woningzoekenden neemt hierdoor af.
De plannen op het overzicht Plancapaciteit verkeren in verschillende stadia van ontwikkeling. Projecten die al meer concreet zijn en de status hebben van ‘definitieve afspraken met ontwikkelende partijen gemaakt’ of ‘bestemmingsplan vastgesteld’ vallen onder de noemer harde plannen. Van den totale planvoorraad is nu 60 procent hard (10.095 woningen).
De hardheid van plannen staat wel onder druk door wijzigende marktomstandigheden, ziet Van der Laan. Plannen zijn soms niet meer haalbaar binnen de uitgangspunten die de ontwikkelende partijen hanteerden bij de start. Een voorbeeld is dat beleggers zich nog in een laat stadium terugtrekken of dat een aanbesteding niet rond komt. In verband met deze onzekerheid wordt uitgegaan van een bandbreedte voor de start van de bouw van 800 tot 1200 woningen per jaar.
Inhaalslag
In de harde plancapaciteit zit nu 26 procent sociale huur en achttien procent middensegment en dat is dus minder dan de doelstelling van het college. Dat komt nomdat woningbouwplannen een lange doorlooptijd hebben. Projecten die nu in uitvoering zijn, of waarover al eerder afspraken zijn gemaakt, hebben nog niet vanaf het begin van de planontwikkeling de huidige gemeentelijke uitgangspunten meegekregen. Eerder gemaakte afspraken worden niet opengebroken. In overeenkomsten die in 2023 gesloten zijn zit wél al 32 procent sociale huur. De doelstelling met betrekking tot het middensegment is pas later vastgesteld en kon niet meer toegepast worden op projecten waarover in eerdere stadia al afspraken gemaakt waren.
Om het aandeel sociale huurwoningen gerealiseerd te krijgen maakt de gemeente afspraken met de woningcorporaties en huurdersorganisaties. Naar verwachting wordt dit jaar een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst 2024-2028 getekend, waarin komt te staan hoe zal worden samengewerkt om de voorraad sociale huurwoningen kwantitatief én kwalitatief op peil te brengen. Zaanstad wil ook 750 tijdelijke woningen bouwen om op kortere termijn in de grote woningbehoefte te voorzien en daarvoor een intentieovereenkomst met de woningcorporaties gesloten.
Flexwoningen
De realisatie van flexwoningen blijkt een uitdaging omdat de business-case voor de woningcorporaties door de korte exploitatietermijn moeilijk sluitend te krijgen is, schrijft Van der Laan. Ook gaat het niet altijd snel omdat de planologisch procedures zorgvuldig doorlopen moeten worden. ‘Omdat de druk op de woningmarkt zo hoog is blijven we zoeken naar locaties waar deze woonvorm een snelle tijdelijke invulling kan zijn.’
Voor alle projecten op de lijst plancapaciteit worden planningen gemaakt. Hierbij moet in aanmerking genomen worden dat het theoretische planningen betreft: alle ontwikkelstappen moeten daarvoor vlekkeloos doorlopen worden. De ervaring is echter dat om allerlei redenen belemmeringen voorkomen. Hoe verder een plan in ontwikkeling, hoe realistischer de planning. De onzekerheid in planningen is geen Zaans fenomeen maar speelt landelijk. Door de actuele marktomstandigheden komen ontwikkelaars terug naar de gemeente en worden aanpassingen aan plannen voorgesteld. Oplossingen worden gezocht in aanpassingen in het woningbouwprogramma (kleinere woningen, schuiven binnen de segmenten, of een aangepaste bouwmethodiek (meer standaardiseren).
