Het Ruimtelijk Programma van Eisen voor het project Hilko in Zaandan laat een aanpassing van het woningbouwprogramma zien om de uitvoering financieel haalbaar te maken. Er zullen naar verhouding meer woningen in het duurdere segment gerealiseerd worden dan wenselijk is uit het oogpunt van volkshuisvesting.
Hilko is onderdeel van de grotere gebiedsontwikkeling in de Boerejonkerbuurt en het geheel beziend acht het college de aanpassing te verdedigen:een aantal andere projecten is het aandeel sociale en betaalbare nieuwbouwwoningen veel groter dan het beleid van Zaanstad voorschrijft. De Boerejonkerbuurt als geheel blijft op die manier wel binnen de normen vallen. Hilko is gepland langs de Oostzijde en de Cornelis van Uitgeeststraat en is een project van Zaanwerf II CV, een samenwerking tussen AM Gebiedsontwikkeling en woningstichting Rochdale op het terrein van de voormalige zeepfabriek Hilko en verffabriek Evert Koning. De percelen zijn al in 2004 gekocht door Zaanwerf en in al die jaren is het niet gelukt om tot een haalbaar plan te komen.
Dankzij de inzet van extra middelen via de Woningbouwimpuls is het nu wel mogelijk om dit gezichtsbepalende project uit te voeren en tegelijk de groenstructuur in de buurt te verbeteren, aldus het college. Het plan telt rond 116 appartementen en grondgebonden woningen en een groene openbare ontmoetingsplek langs de Zaan. Een obstakel is wel dat nog niet alle grond voor het ideale plan eigendom van de ontwikkelaars is. Aan de Zaan wordt uitgegaan van grotere volumes die contrasteren met de kleinere woningen aan de overkant van het water en die refereren aan de fabrieken aan de Zaan. De woningen tussen de Oostzijde en de Cornelis van Uitgeeststraat zijn kleinschaliger van opzet en verschillend van vorm.
Aan de Cornelis van Uitgeeststraat is een appartementengebouw voorzien met sociale huurwoningen. Het voormalige kantoor van Hilko aan de Oostzijde 288 blijft staan en wordt getransformeerd naar een woongebouw. Bij de monumentale schoorsteen wordt de voormalige zeepziederij verbouwd tot een commerciële ruimte met bij voorkeur een buurtverbindende functie. Nader uit te voeren transformatieonderzoek zal uitwijzen welke functie er daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. In het project wordt het uitgangspunt van 30 procent sociale huur nu losgelaten, want uit de haalbaarheidsstudie is gebleken dat Hilko een fors financieel tekort kent.
In het voorstel van het college wordt het aandeel sociale huur verlaagd naar 24 procent, met zestien procent betaalbare koop en de overige woningen in de vrije sector. De ontwikkelaar moet voldoen aan de geldende parkeernormen en dat gaat volgens het college lukken, onder meer door het inzetten van deelauto’s. Op basis van de in het parkeerbeleid opgenomen afstanden is voor de woningen OV-reductie van tien procent meegenomen in de parkeerbalans.
