Huurder ZVH tevergeefs naar de rechter vanwege renovatie

Foto: Google Street View

Een huurder van een appartement in een complex van corporatie ZVH heeft bij de kantonrechter in Zaandam in het stof gebeten toen hij het recht van de woningeigenaar om haar bezit te verduurzamen aanvocht. Tenminste 70 procent van de overige huurders stemde in met het renovatievoorstel, ‘zodat het voorstel op grond van de wet wordt vermoed redelijk te zijn’. De huurder moet de bouwvakkers toegang verschaffen tot zijn woning en gedogen dat zij daar aan het werk gaan.

De woning in kwestie maakt deel uit van een complex met in totaal 151 woningen – waarvan er 25 worden gehuurd door Leviaan – aan de Gortershof in Zaandijk en werd gebouwd in 1973. ZVH wil de komende jaren al haar woningen laten voldoen aan de huidige duurzaamheidseisen en maakte ook een plan voor het complex in kwestie. AC Borst Bouw liet de bewoners eind vorig jaar weten met een verbeterplan aan de slag te gaan om klachter zoals tocht, kou, vocht en schimmel op te lossen. Bij de brief zaten ook een bewonersinformatieboekje en een akkoordverklaring. Ruim 82 procent van de bewoners tekende ervoor.

Maatregelen

Het werk bestaat onder meer uit het vervangen van de kozijnen door exemplaren van kunststof inclusief een Frans balkon woonkamer, het plaatsen van thermostatische radiatorkranen op de nieuwe verwarming in de  badkamer, de mechanische ventilatie CO2-gestuurd maken, het na-isoleren van de kruipruimtes en de  spouwmuren en het plaatsen van zonnepanelen. De bezwaarmaker tekende niet: ‘De maten van de nieuw te plaatsen kozijnen wijken af waardoor gordijnen, luxaflex en horren niet meer passen,’ liet hij weten. Bovendien wilde hij eerst de proefwoning zien alvorens akkoord te gaan.

Bezwaren

Het renovatievoorstel was volgens hem niet redelijk omdat het aanbrengen van een CO2-sensor geen toegevoegde waarde zou hebben, omdat het CO2-gehalte door de omgevingslucht bepaald wordt en CO2- aansturing per woning geen zin zou hebben; het plaatsen van een thermostatische kraan – gelet op het type woning – niet beter is voor het milieu en/of de portemonnee en het vervangen van de kozijnen geen verbetering maar een verslechtering is, omdat de deuren van het Franse balkon naar binnen openen en daardoor anderhalve meter extra vloeroppervlakte in beslag nemen.

ZVH vergoedt bovendien de minimaal  1712 euro die nodig is voor nieuwe raambekleding en van herplaatsing van de zonneschermen niet. Ook zou er geen sprake zijn van energiebesparing, omdat ‘een verbeterde ventilatie het gas- en elektriciteitsverbruik verhoogt, met als gevolg een toename van de huurprijs met tien euro per maand. En daarnaast eist de bewoner een overlastvergoeding van in ieder geval de helft van de maandelijkse huur van 554 euro. ZVH bracht daar tegenin dat de corporatie én de andere huurders er groot belang bij hebben dat de geplande werkzaamheden met de minst mogelijke vertraging door kunnen gaan.

Non-argumenten

De kantonrechter veegde alle bezwaren van de huurder van tafel. Met de argumenten tegen het plaatsen van een thermostatische radiatorkraan in de badkamer en tegen het aanbrengen van een CO2-sensor ‘miskent  hij dat een verhuurder als eigenaar ruimte heeft bij het maken van keuzes voor wat betreft de aard en de inhoud van het uit te voeren werk’. Dat geldt te meer wanneer het complexgewijze en grootschalige werkzaamheden betreft. In die situatie kan niet met de wensen van iedere individuele huurder rekening worden gehouden, oordeelde de rechter. Dat de door ZVH geschetste verlaging van de energielasten niet zou kloppen werd niet van een steekhoudende onderbouwing heeft voorzien. ‘Zijn eigen ervaringen als ingenieur wegen onvoldoende op tegen het (gedegen) onderzoek dat ZVH door middel van deskundigen heeft verricht.’

Deuren dicht houden

Wat de Franse balkons betreft en het verlies van anderhalve vierkante meter woonoppervlakte werd duidelijk dat uit een bewonersenquête was gebleken dat een meerderheid van de huurders daarmee akkoord ging toen het plaatsen van echte balkons financieel niet haalbaar bleek en dat ook de bewonerscommissie daarmee had ingestemd. ZVH kan niet één Frans balkon achterwege laten, aldus de uitspraak. ‘Het enkele feit dat het vervangen van het woonkamerkozijn door Franse balkondeuren ervoor zorgt dat bij het geopend daarvan zijn een fractie van het woonoppervlak wordt afgesnoept, maakt naar het oordeel van de kantonrechter bovendien nog niet dat dit onderdeel van het voorstel onredelijk is.’ Voorts staat het de  huurder ‘uiteraard vrij de Franse balkondeuren gesloten te houden dan wel gebruik te maken van de mogelijkheid om één van de dubbele deuren in een (grote of kleine) kiepstand te zetten’.

Raambekleding

De kosten van raambekleding zijn ‘in beginsel altijd voor rekening van een huurder’. De kantonrechter merkt daarbij op dat raambekleding ‘niet voor de eeuwigheid wordt aangebracht, maar gedurende de looptijd van de huurovereenkomst aan veroudering en vervanging onderhevig is, zodat daarvoor sowieso om de zoveel tijd (in dit geval na de plaatsing van de nieuwe kozijnen) kosten door een huurder moeten worden gemaakt’. Wat de gevraagde overlastcompensatie betreft stelde de rechter voorop dat een renovatie logischerwijs overlast veroorzaakt, maar dat ZVH die tot een minimum beperkt.

Reacties

Cookieinstellingen