Geschikte woning voor alle inwoners blijft veelkoppig monster

Medio 2019 stelde de gemeenteraad de actualisatie van de woonvisie goed, waarmee werd vastgesteld dat het Zaanse woonbeleid gericht bleef op gedifferentieerde woonmilieus, kwalitatief goede woningen en een goede leefbaarheid in alle wijken. Het is nu tijd om te kijken wat er terecht is gekomen van de vijf actieprogramma’s.

De doelen van het programma woningproductie en woonprogrammering nieuwbouw waren in 2019 een groei van de productie van 600 naar minimaal 1000 woningen per jaar, met een toevoeging van 300 sociale huurwoningen en 100 woningen voor lage middeninkomens. Er moest sprake zijn van een gedifferentieerd woonprogramma dat doorstroming stimuleert door onder meer de toevoeging van middeldure en dure en duurzame en levensloopbestendige woningen, de toevoeging van 175 seniorenwoningen per jaar en tien procent van de nieuwe sociale huurwoningen moest naar kwetsbare groepen en jongeren gaan.

Versnelling bouw

De conclusie is dat in 2021 en 2022 met de start van de bouw van respectievelijk zo'n 1000 en 850 woningen een 'significante stijging' op gang is gekomen ten opzichte van voorgaande jaren. 'De pijplijn met woningen waarover afspraken zijn gemaakt is goed gevuld om de komende periode de productie verder op te voeren en invulling te geven aan de ambities van het collegeakkoord,' laat het college de raad weten.

'Door intensieve samenwerking tussen gemeente en corporaties zijn veel versnellingsmaatregelen in gang gezet. Een grote uitdaging lijkt vooralsnog de personele capaciteit, ondanks maximale inzet vanuit de flexibele schil van de Metropoolregio Amsterdam (met roulerende gespecialiseerde ambtenaren, red.). Daarnaast zijn structurele oplossingen voor de huidige stikstofproblematiek, een goed participatieproces en het tijdig treffen van infrastructurele maatregelen (energie en mobiliteit) randvoorwaardelijk om de huidige planning te halen.' Een verdere versnelling blijft echter noodzakelijk om de voorraad sociale huurwoningen te laten groeien conform de ambitie.

\Meer onzekerheden

De huidige marktontwikkelingen wat betreft verkoop, stijgende bouwkosten en een hogere financieringsrente leiden tot meer onzekerheden in de projectontwikkeling. Het afgelopen half jaar is dit opgevangen met verschuivingen binnen het speelveld in het middensegment (corporaties die instappen waar commerciële beleggers uitstappen) en aanpassing van de koopprogrammering in (deel)projecten. Het is nu zaak om oog te blijven houden voor het eindproduct. 'Niet alleen de grootte van de woningen lijkt onder druk te staan. Ook moeten we de voortgang van de productie nauwlettend monitoren.'

Kwaliteitsimpuls

Het actieprogramma voor het verbeteren van de kwaliteit van bestaande woningen streefde in 2019 het versnellen van het tempo van funderingsherstel van oudere particuliere woningen na, naar 300 stuks per jaar. Daarbij was de doekstekking om meteen andere zaken mee te nemen zoals de isolatie en het afkoppelen van het aardgasnet. Daarnaast moesten er jaarlijks 75 woningen levensloopbestendig worden gemaakt (koop en huur), zodat meer senioren in een passende woning oud kunnen worden.

Op alle drie de thema’s zijn belangrijke resultaten geboekt, maar tevens is de opgave intensief en taai,' blikt het college nu terug. 'We zien dat er nog veel gedaan moet worden en dat de inzet voor kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad een lange adem vergt. De inzet is daarbij niet alleen gericht op verduurzaming vanuit klimaatdoelen, maar ook vanuit energiearmoede. De aandacht voor cultuurhistorie en de noodzaak om wijken aardgasvrij te maken vragen om een goede inpassing en aansluiting.' Inmiddels is er een nieuw plan van aanpak voor de periode 2023 - 2026 vastgesteld.

Betaalbaarheid

Het actieprogramma betaalbare huurvoorraad streefde naar groei van de sociale huurvoorraad, terughoudendheid bij de verkoop en liberalisatie: van sociale huurwoningen, voldoende aanbod voor de laagste inkomens, een passende instroom en meer doorstroming, beperkte voorrang voor spoedzoekers, meer voorrang voor Zaanse woningzoekenden en passende huren. Deze ambitie om de sociale voorraad te laten groeien is nog niet gehaald.

Er zijn weliswaar meer sociale huurwoningen in de plannen opgenomen, maar de realisatie duurt nog enige tijd. Omdat vervanging, liberalisatie en verkoop hoger waren dan de gerealiseerde productie nam de voorraad sociale huur tijdelijk af. Voor de gewenste groei moet de focus komen te liggen op versnelling. Er zijn nieuwe instrumenten om woningen meer ten goede te laten komen aan specifieke doelgroepen als senioren en beroepsgroepen, mensen die het hardst een woning nodig hebben en lokale woningzoekenden. Er is aandacht voor mensen met betalingsproblemen en het aantal huisuitzettingen door schulden is afgenomen.

Energierekening

De betaalbaarheid van het wonen wordt in toenemende mate ook door de energierekening bepaald. Het tegengaan van energiearmoede zit enerzijds in een aanpassing van het gedrag van bewoners, 'maar minstens net zo belangrijk is de aanpassing in de kwaliteit van woningen'. 'Het vermijden en verminderen van energiearmoede is essentieel voor een inclusieve energietransitie. Het is dus van belang om de komende tijd ook de nadruk te leggen op de verduurzaming van (bestaande) bouw om energiearmoede en de daarmee samenhangende hogere woonlasten tegen te kunnen gaan en betaalbaarheid in Zaanstad te blijven nastreven.'

Leefbaarheid

In het actieprogramma wonen lag het accent op gedifferentieerde wijken en buurten met een gemengde bevolkingssamenstelling. Het vergroten van de leefbaarheid in Poelenburg en Peldersveld en het voorkomen van een waterbedeffect in andere wijken als gevolg daarvan was daarin een belangrijke component. Er zou worden opgetreden tegen overlast door onder meer vakantieverhuur en woningsplitsing en nieuwe koopwoningen werden exclusief voor eigen bewoning om speculatie tegen te gaan.

Poelenburg en Peldersveld krijgen inmiddels volop aandacht, maar de effecten zijn nog niet goed te meten. De komende tijd wordt gewerkt aan de verbreding van het Pact Poelenburg Peldersveld naar Zaandam Oost. De grote krapte op de woningmarkt in combinatie met lage rentes en stijgende prijzen maakten de afgelopen jaren woningen aantrekkelijk om te gebruiken als beleggingsobject. Nieuwe belastingmaatregelen hebben naar verwachting een dempend effect op de aankoop van woningen voor de verhuur en Zaanstad legt de laatste hand aan de invoering van opkoopbescherming.

Overlast beperken

In 2021 zijn er regels ingevoerd voor kamerverhuur, splitsing en de toeristische verhuur om schaarse koopwoningen te behouden voor de doelgroep en met het oog op de leefbaarheid. Nu de implementatie daarvan is afgerond, wordt het vizier meer gericht op goede registratie, toezicht en handhaving. De gemeente, huurders en de corporaties hebben alle de wens om het thema woonoverlast hoger op de agenda te zetten. In 2022 had de gemeente op dit punt te maken met onderbezetting. Nu de capaciteit weer op peil is gebracht, zal dat onderwerp ook worden opgepakt.

Ouderen en kwetsbaren

Het laatste actieprogramma betreft zelfstandig gaan en blijven wonen. De doelen daarvan waren een groter en gevarieerd woningaanbod voor senioren op de juiste plek, de intensivering van de doorstroming van 40 naar 100 senioren uit een eengezinshuurwoning, betere brandveiligheid in zorgcomplexen, een groter woningaanbod voor kwetsbaren en specifieke groepen, betere kansen op de woningmarkt voor jongeren, meer doorstroming vanuit beschermd wonen en woonzorgvoorzieningen voor jongeren en een goede samenwerking tussen partijen om het zelfstandig wonen van kwetsbare groepen mogelijk te maken.

Balans bewaken

De gemeente, woningcorporaties en andere ontwikkelende partijen en de zorgaanbieders werken volgens het college goed samen om voldoende woningen en plekken te realiseren voor senioren, jongeren en kwetsbare groepen, met waar nodig passende begeleiding. 'Er worden veel geschikte woningen voor senioren gerealiseerd, maar aandacht is nodig voor geclusterde woningen met bijvoorbeeld een ontmoetingsruimte. Gelet op de krapte op de woningmarkt blijft het belangrijk oog te houden voor de balans tussen het toewijzen van woningen aan urgenten en niet-urgenten. De focus op tempo in de voorraadontwikkeling moet ertoe leiden dat de komende jaren meer woningen beschikbaar komen.