Gemeente krijgt lid op de neus met eisen voor BKZ-woningen

De gemeente heeft een rechtszaak verloren tegen een samenwerkingsverband van twee ontwikkelaars die het niet eens zijn met de toepassing van de regeling Betaalbare Koopwoning Zaanstad . Zaanstad kan in Kreekrijk nu kiezen voor kleine appartementen van 200.000 euro of grotere voor een hogere en kostendekkende prijs.

De beide partijen zijn al vijftien jaar met elkaar in gesprek over de ontwikkeling van de duurzame woonwijk Kreekrijk, met inbegrip van sociale koop. In 2010 werd vastgelegd dat van de totale ruimte twaalf procent naar vrije kavels gaat, 41 procent naar dure woningen (boven 300.000 euro), negentien procent naar middeldure woningen (tussen 200.000 en 300.000 euro), zeven procent naar 'bereikbare koop (van 180.000 tot 200.000 euro) en 21 procent naar sociale woningen.

Honderd BKZ-woningen per jaar

In het coalitieakkoord 2020 - 2022 werd de ambitie opgenomen om per jaar 100 koopwoningen voor lage middeninkomens te bouwen via een nieuwe variant van Betaalbare Koopwoningen Zaanstad, en wel deels in Kreekrjk. Deze zijn bedoeld voor Zaanse starters en huishoudens met lage middeninkomens, met een jaarinkomen van in 2022 33.400 tot 47.000 euro.

Zaanstad koppelde aan de prijzen van de BKZ-woningen ook oppervlaktes: voor 200.000 euro 50 tot 60 vierkante meter, voor 220.000 (inmiddels 240.000) euro 60 tot 70 vierkante meter en voor 250.000 (nu 270.000) euro vanaf 70 vierkante meter. Dat was volgens de ontwikkelcombinatie in Kreekrijk mogelijk in een gebouw met vier lagen met kap, een berging en een centrale fietsenstalling. Eigen Haard zou 24 BKZ-woningen integreren in een gebouw van de corporatie bij het spoor. In totaal gaat het om 39 BKZ-woningen in de wijk.

Aangepaste eisen

BKZ liet echter in februari 2020 weten dat haar woningen geleverd dienen te worden voor 195.000 euro (te weten de vastgestelde sociale koopsom door de gemeente Zaanstad) en een oppervlakte dienen te hebben van minimaal 72 vierkante meter. Voor 2022 bedragen de BKZ-koopsommen 219.000, 240.000 en 270.000 euro.

De ontwikkelaars vroegen de rechter BKZ te veroordelen om mee te werken aan het sluiten van koop- en aannemingsovereenkomsten voor de bouw van appartementen met een oppervlak van 50 vierkante meter voor 200.000 euro, dan wel appartementen van 70 vierkante meter tegen een hogere, kostendekkende koopsom. In de huidige marktomstandigheden is het onmogelijk om aan de eis van de gemeente te voldoen, aldus de ontwikkelaars. BKZ en Zaanstad willen echter 39 woningen met een gebruiksoppervlakte van 70 tot 72 vierkante meter, waarvan 30 grondgebonden, voor 200.000 euro per stuk.

Nooit over gesproken

In de anterieure overeenkomst die over de woningbouw in Kreekrijk werd gesloten staat niets over de oppervlakte van de te bouwen BKZ-woningen. Zaanstad stelt echter dat dit voor de ontwikkelaars op grond van eerdere samenwerkingen duidelijk had moeten zijn. Dat vindt de rechter niet genoeg: als de gemeente zo veel belang hecht aan de oppervlakte van BKZ-woningen, dan had ze die in de overeenkomst moeten vastleggen. De realiteit is echter dat er destijds zelfs niet over gesproken is.

Waar de gemeente wel vanuit mocht gaan, is dat de BKZ-woningen aan de omschrijving van sociale koop zouden voldoen. Dat is in 2022 ' een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste 200.000 euro'. De gemeente bevestigde op de zitting echter dat zij met betrekking tot sociale koopwoningen het Rijk met succes heeft verzocht om de hoogste prijs daarvoor op te trekken 355.000 euro.

Het maakt dat de rechter oordeelt dat Zaanstad niet kan eisen dat ontwikkelaars in 2022 gehouden zijn om woningen met een oppervlakte van rond de 70 vierkante meter te realiseren voor een koopsom van slechts twee ton, 'waar thans door de gemeente wordt gewerkt met een bedrag van 270.000 euro voor woningen van een dergelijke oppervlakte'.

Onrealistisch

Tussen het tekenen van de overeenkomst en de uitvoering kwamen er bovendien steeds meer voorwaarden bij zoals gasloos bouwen en zijn de bouwkosten sterk gestegen. Dat de gemeente vorig jaar zelf de maximale koopprijs voor een sociale koopwoning op 355.000 euro vaststelde is in dit verband veelzeggend: de gemeente wist best dat ze het onderste uit een lege kan wilde.

Wat de eis voor grondgebonden woningen betreft: ook daar staat niets over in de anterieure overeenkomst. Uit de afspraak over 21 sociale sociale woningbouw waaronder vier procent BKZ is het evenmin af te leiden. In het Beeldkwaliteitsplan zijn in een voorbeeldverkaveling van het gebied bovendien 35 (inmiddels 39) gestapelde BKZ-woningen te zien. Dat dit niet-bindend was, maakt dat niet anders.