De overheid vindt dat de helft van de Verenigingen van Eigenaren te weinig spaart, wat tot achterstallig onderhoud kan leiden. Daarom treedt in 2018 een nieuwe wet in werking die ervoor moet zorgen dat er overal genoeg geld is voor het verplichte reservefonds voor onderhoudswerk.
Zaanstad nam enkele jaren geleden deel aan het onderzoek Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad, waaruit onder andere bleek dat gemeenten steeds minder de handen op elkaar krijgen voor het steken van belastinggeld in onderhoud van particuliere woningen. Vele daarvan zijn oud. Veel complexen zijn in een kort tijdsbestek van tien à vijftien jaar gebouwd en die verouderen dus allemaal tegelijk. Uit een enquête onder makelaars bleek dat goedkope flats uit de jaren 50 en 60 het slechtst scoorden, maar met die uit de jaren 80 was het ook niet goed gesteld.
Niet vrijblijvend
Wie een appartement of een flat koopt, wordt daarmee eigenaar van een deel van het gebouw. En dus samen met alle andere eigenaren verantwoordelijk voor het onderhoud daarvan. Dit wordt geregeld door een Vereniging van Eigenaren (VvE), waar een eigenaar automatisch lid van wordt. Een VvE is geen vrijblijvende aangelegenheid. De wet legt een veelvoud van verplichtingen op, zoals de plicht om elk jaar rekening en verantwoording af te leggen over het financiële beleid.
Elke VvE is bovendien wettelijk verplicht een reservefonds op te zetten voor groot onderhoud – denk aan de gevel, het dak, de fundering, de goten en de leidingen – waar ook duurzaamheidsmaatregelen zoals vloer- of dakisolatie uit kunnen worden betaald.
Slapend
Veel kleine VvE’s zijn slapende, wat betekent dat er geen vergaderingen worden belegd en er doorgaans geen beleid is. Verwaarlozing van gemeenschappelijke ruimtes, trappenhuizen en liften ligt dan op de loer, met alle gevolgen van dien. Zonder financiële reserves komen de kosten voor onderhoud dan op een gegeven moment direct en met een minimale voorbereidingsperiode op het bordje van de eigenaren terecht.
In het nu al verplichte splitsingsreglement zijn de onderlinge rechten en plichten van de eigenaren beschreven. Die gaan over het gebruik, het beheer en het onderhoud. Gemeenten zien er steeds meer op toe dat deze regels ook worden nageleefd.
Om te voldoen aan de jaarlijkse verplichte minimale reservering heeft de VvE twee mogelijkheden:
- Meerjaren onderhoudsplan
Een meerjarig onderhoudsplan is de beste manier om de hoogte van het reservefonds vast te stellen. Hierin staat wat wanneer moet gebeuren binnen tien jaar of een wat langere periode. Ook de kosten van het werk zijn hierin vastgelegd. Zo weet de VvE hoeveel er maandelijks gereserveerd moet worden om het onderhoud te kunnen betalen. Bedenk echter wel dat dit plan eigenlijk niet meer dan een handvat voor het inschatten van toekomstig onderhoud is: prijzen van materialen en bouwvakkers fluctueren immers. Er bestaat ondanks een meerjaren onderhoudsplan dus wel degelijk nog steeds een kans dat eigenaren van de appartementen zullen moeten bijspringen om onverwachte extra lasten te kunnen opvangen. - Minimale reservering herbouwwaarde gebouw
Wanneer er geen meerjaren onderhoudsplan is, kan de VvE ervoor kiezen om jaarlijks minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde (vermeld in de gebouw- en opstalverzekering) te reserveren. Een complex met vijftien appartementen heeft bijvoorbeeld een herbouwwaarde van twee miljoen euro. Dit betekent dat elke eigenaar maandelijks 55,55 euro in het reservefonds moet storten.
Tijdens de periodieke Algemene ledenvergadering worden alle lopende zaken, inclusief een van beide bovenstaande punten, besproken met alle VvE-leden.
Geld lenen
VvE’s mogen ook geld lenen. Elke eigenaar is dan alleen aansprakelijk voor zijn eigen deel van die lening. Bij verkoop van een appartement gaat de aansprakelijkheid en het aandeel van de lening van het VvE-lid over naar de nieuwe eigenaar.
De verantwoordelijkheid voor een voldoende gevulde kas ligt uiteindelijk bij alle eigenaren. Bij achterstallig onderhoud kan de gemeente een VvE-vergadering bijeenroepen en voorstellen doen voor verbeteringen aan het onderhoud. In ernstige gevallen kan de gemeente de VvE zelfs verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en dat ook uit te voeren. Achterstallig onderhoud van appartementsgebouwen en flats kan immers leiden tot achteruitgang van buurten en wijken.
Een eigenaar van een appartement kan niet zomaar betaling van de VvE-bijdrage kan opschorten als hij of zij vindt dat er verkeerde besluiten zijn genomen of wanneer er al sprake is van achterstallig onderhoud. Een lid dat meent dat de VvE een bepaald besluit zou moeten nemen of een bepaalde actie zou moeten verrichten, zal daarover op de vergadering van de VvE een besluit moeten uitlokken. Mocht dat niet tot resultaat leiden, dan kan een vervangende machtiging bij de kantonrechter worden gevraagd.
Het eindeloos uitstellen van dure werkzaamheden is dan ook geen oplossing die op termijn houdbaar is: het onontkoombare werk zal er uiteindelijk vermoedelijk alleen maar duurder door worden.
