Tien scenario's om burenconflict Hemkade op te lossen

27 jan 2020, 13:05 • Actueel

Google Street View

De gemeenteraad bespreekt morgen tijdens een niet-openbare bijeenkomst tien mogelijke scenario's om een langdurige burenstrijd aan de Zaandamse Hemkade tot een goed einde te brengen. De gemeente speelt een rol omdat er om de haverklap een bestuursrechtelijke interventie wordt gevraagd - op dit moment bijna 30 zaken. Het uiteindelijke doel is het de-escaleren en normaliseren van de relatie tussen de betrokkenen en de gemeente. Zaanstad is nu jaarlijks 70.000 euro kwijt aan het loopgravengevecht.

De bewoners van Hemkade 51 (met een medisch centrum aan huis) en van Hemkade 48a (de bedrijfswoning van de eigenaar van North Sea Venue) liggen al jaren in de clinch en burgemeester Jan Hamming zegde de raad eind vorig jaar toe te zullen proberen om uit de impasse te komen . Dat heeft nu een document van 30 pagina's opgeleverd met een aantal voorstellen en de voors en tegens daarvan. Het college neemt er vooraf geen standpunt over in, maar beschrijft de mogelijke consequenties. De tien scenario’s zijn aan de raad en alle belanghebbenden gestuurd. De laatste krijgen de mogelijkheid om in te spreken en hun mening over de voorstellen te geven. Vervolgens is er morgen een technische presentatie waarbij alle partijen de ruimte krijgen om vragen te stellen. Dit alles zou moeten leiden tot een zienswijze van de raad over welk(e) voorkeurscenario(s) het college dient uit te werken. De bijeenkomst is dus niet openbaar, naar volgens het college evenmin geheim. De scenario's die zijn ontwikkeld zijn:

Mediation;
Het treffen van fysieke maatregelen;
Een bestemming als bedrijfswoning voor het pand Hemkade 51;
Minnelijke koop van pand Hemkade 51;
Minnelijke koop ter voorkoming van onteigening van pand Hemkade 51;
Onteigening van pand Hemkade 51;
Minnelijke koop van NSV;
Minnelijke koop ter voorkoming van de onteigening van NSV;
Onteigening van NSV;
Onteigening van NSV én van Hemkade 51.

Mediation is op zichzelf geen oplossing, maar 'een beproefde en vaak succesvolle methode om tot een minnelijke oplossing te komen als er sprake is van een conflict tussen partijen,' schrijft de burgemeester. Tot nu toe zijn alle pogingen om tot een constructief gesprek te komen echter op niets uitgelopen. De voorwaarde voor mediation is dat alle partijen de uitkomst moeten aanvaarden, inclusief de gemeente. Dat kan even duren en de kosten zijn niet in te schatten, maar voorkomt een nieuwe duik in het juridische moeras.

Wat het treffen van fysieke maatregelen betreft is het uitgangspunt dat de bewoners van Hemkade 51 veel overlast ondervinden van NSV. Dit heeft onder meer betrekking op op het terrein geplaatste hekken, op de groene loods in de nabijheid van nummer 51, op de buitenevenementen en heel recent nog het afsteken van vuurwerk. Fysieke ingrepen zoals geluidswerende maatregelen en een alternatieve ontsluiting van het terrein door bijvoorbeeld het weghalen van het hek zouden in samenspraak met alle partijen moeten worden genomen. De kosten zijn afhankelijk van het type maatregelen, maar zullen naar verwachting in verhouding met één van de andere scenario’s relatief laag zijn. De slagingskans lijkt echter niet groot: 'Er is medewerking van alle betrokken partijen nodig en daarnaast ook tevredenheid met het eindresultaat. De situatie van het wonen naast een bedrijf en op een bedrijventerrein zal niet veranderen.'

Gewone woonbestemming

De bewoners van Hemkade 51 hebben in de gevoerde rechterlijke procedures herhaaldelijk aangegeven - ondanks alle ervaren overlast - een gewone woonbestemming te willen op het pand nummer 51. Die is nu beperkt, met een uitsterfconstructie: als er op enig moment langer dan twaalf maanden niet in het pand wordt gewoond vervalt de woonbestemming van rechtswege. Een woonbestemming in de zin van een burgerwoning is onmogelijk gezien de gevolgen voor de bedrijfsvoering van bedrijven in de omgeving. Een aanwijzing als bedrijfswoning is in strijd met de visie Noordzeekanaalgebied en het geldende bestemmingsplan. Ook de medische praktijk is volgens het bestemmingsplan als bedrijf op de lijst van toegestane bedrijven al niet toegestaan. Dat veranderen zou ruimte geven aan andere medische praktijken of vergelijkbare ondernemingen om zich ook op het bedrijventerrein te vestigen, wat weer onwenselijk is. Naaste buur PontMeyer ziet er ook niets in, is al duidelijk, en andere bedrijven zullen er waarschijnlijk ook geen genoegen mee nemen.

Minnelijke aankoop 51

Bij minnelijke koop van het pand Hemkade 51 is sprake van een privaatrechtelijke koopovereenkomst met de gemeente. Omdat in het pand ook een medische praktijk is gevestigd gelden dan de staatssteunregels. Bovendien moet uitgebreid gemotiveerd worden waarom de aankoop gerechtvaardigd is. Ook moet de gemeente motiveren dat de koopprijs marktconform is en waarom er geen alternatief is voor aankoop. Om te voorkomen dat sprake is van een selectief voordeel aan een onderneming - de praktijk - moet het aanbod worden gebaseerd op een onafhankelijk taxatierapport. Om de kosten voor de aankoop van het pand te legitimeren in het algemeen belang, moet goed duidelijk worden gemaakt dat de investering de marktwaarde niet overstijgt en wat de belangen en voordelen van de aankoop zijn voor het algemeen belang en specifiek voor de verdere gebiedsontwikkeling.

Ter voorkoming van onteigening

Bij minnelijke aankoop ter voorkoming van onteigening van Hemkade 51 is er meer ruimte voor een financiële tegemoetkoming. In deze situatie moet de gemeente een volledige schadeloosstelling betalen. Om te beoordelen of de aankoop dient ter voorkoming van onteigening is volgens de Nederlandse rechter van doorslaggevend belang of de overeenkomst in het kader van een voorzienbare onteigening is gesloten. Daarvan is sprake als het terrein van een onderneming niet op eigen initiatief of in het kader van een normale transactie wordt verkocht én het vertrek van de onderneming van cruciaal belang is voor de uitvoering van een ontwikkeling. Ter voorkoming van onteigening kan ook een aanbod worden gedaan voor een alternatieve locatie om te wonen voor de huidige bewoners. Een onteigende kan niet worden gedwongen om een aanbod anders dan in geld te accepteren. Als hij in plaats van een bedrijfsverplaatsing kiest voor een volledige schadeloosstelling in geld, dan moet de gemeente daarin meegaan.

Onteigening

Als er minnelijk geen overeenstemming wordt bereikt voor aankoop van Hemkade 51 kan als uiterste middel het onteigeningsinstrument worden ingezet. Zeer kort samengevat is voor een onteigening het volgende nodig:

Steeds wordt pas aan de volgende stap toegekomen als tussentijds geen overeenstemming wordt bereikt;
Voldoende onderzoek naar nut, noodzaak en urgentie van een onteigening, waarbij in het kader van de noodzaak alternatieven moeten zijn overwogen (zoals zelfrealisatie);
Een planologische basis (in dit geval: bestemmingsplan) waarin nut, noodzaak en urgentie van de onteigening goed is gemotiveerd;
Voldoende minnelijk overleg ter voorkoming van onteigening;
Een administratieve procedure voor het verkrijgen van een Koninklijk Besluit, waarbij de belanghebbenden een zienswijze kunnen indienen;
Een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank, met het doel de onteigening te laten uitspreken (de gerechtelijke onteigeningsprocedure);
Als het vonnis onherroepelijk is, vindt eigendomsovergang plaats naar de gemeente, door inschrijving van het vonnis in het kadaster;
Een schadeloosstellingsprocedure bij de rechtbank, waarin het alleen nog gaat over de hoogte van de schadeloosstelling (de schadeloosstellingsprocedure). Als de minnelijke onderhandelingen uiteindelijk uitkomen op een aanbod ter voorkoming van onteigening, of zelfs een onteigeningsprocedure, dan dient een volledige schadeloosstelling te worden aangeboden.

De uitsterfregeling vormt voor onteigening geen belemmering, omdat de uitsterfregeling de bestemming niet verandert maar een vorm van overgangsrecht is. Als er tot onteigening wordt overgegaan moet ook sprake zijn van een concreet werk waarvoor wordt onteigend. Dus: wat voor soort bedrijven wil de gemeente gaan realiseren, en waarom moeten die op de locatie Hemkade 51 komen? De noodzaak moet concreet worden aangegeven. Tot op heden is de betrokkenen voorgehouden dat een onteigeningsprocedure niet in de lijn der verwachting ligt. Bij het vraagstuk van het intensiveren van het gebied moet ook rekening gehouden worden met de belangen van de tuindersvereniging. Als er gedacht wordt aan het vestigen van nieuwe bedrijven op de westpunt van het terrein, dan speelt het gelijkheidsbeginsel mee en moet ook met de tuindersvereniging rekening gehouden worden. Alles spreekt eigenlijk tegen een dergelijke oplossing, gezien ook de verwachte duur van de procedure en de kosten.

Koop North Sea Venue

Een minnelijke koop van NSV stuit op dezelfde kwesties als bij Hemkade 51. Daar blijft de bestemming 'zware horeca' in beginsel bestaan - en staat Hemkade 51 nog steeds verdere ontwikkelingen in de weg. Het uitkopen is een grote, dure ingreep waarbij de mogelijkheden die het vrijkomen van de grond biedt nog niet precies ingevuld kunnen worden. Dit maakt dat de proportionaliteit van deze oplossing niet gemakkelijk te motiveren is. Dit wordt anders als er sprake is van intensivering van het gebruik van het gebied met havengebonden activiteiten.

Ter voorkoming van onteigening

Bij minnelijke uitkoop ter voorkoming van onteigening geldt ook weer dat de gemeente een volledige schadeloosstelling moet betalen. Ter voorkoming van onteigening kan ook een aanbod worden gedaan voor een alternatieve locatie voor NSV. Een bedrijfsverplaatsing is dan onderdeel van een aanbod, geen verplichting. Bij een alternatieve plek voor NSV met bedrijfswoning zal goed moeten worden gemotiveerd waarom de nieuwe bedrijfswoning (in het kader van het minnelijke traject) gelegitimeerd kan worden. Daarbij speelt dan mee dat het huidige gebruik niet per se om een bedrijfswoning vraagt. Bij een bedrijfsverplaatsing gelden gedeeltelijk vergelijkbare randvoorwaarden als bij minnelijke koop. De nieuwe locatie zal qua marktwaarde vergelijkbaar met de oude locatie moeten zijn. Is de marktwaarde van de nieuwe locatie lager, dan kan het verschil worden gecompenseerd in geld. Is die hoger, dan zal de onderneming moeten bijbetalen om niet het risico te lopen op staatssteun. Omdat het lastig denkbaar is dat er een meer intensieve bedrijfsvoering mogelijk is op de plek van NSV, gezien de relatieve nabijheid van burgerwoningen, lijkt het lastig te worden dit in een juridisch aanvaardbare vorm te gieten.

Onteigening

Als er minnelijk geen overeenstemming wordt bereikt voor de aankoop van NSV rest nog onteigening, waarvoor opnieuw de argumenten die gelden voor Hemkade 51 voorbijkomen. Bij NSV is het de vraag welke winst behaald kan worden door een ander bedrijf op deze plek neer te zetten, aangezien er vanwege de nabijheid van de burgerwoningen al een beperktere categorie bedrijven is toegestaan op deze plek. Wel kan een echt andere categorie, bijvoorbeeld havengebonden bedrijvigheid, reden zijn om onteigening te onderzoeken. Het maatschappelijk draagvlak voor de onteigening van HSV wordt, met de lange geschiedenis aan de Hemkade, als laag ingeschat. In tegenstelling tot de kosten.

Rechtszaken

Onteigening van beide strijdende partijen biedt kansen als het gaat om gebiedsontwikkeling, namelijk intensivering van het bedrijventerrein en met name havengebonden activiteiten, nu de functies van beide eigenaren deze intensivering belemmeren. Slechts één van de twee onteigenen heeft in die context geen meerwaarde, omdat de ander dan nog steeds de ontwikkeling belemmert. De belangen van de tuinders zijn in dit geval groot en er moet in overleg worden getreden met onder meer Rijkswaterstaat vanwege de grondposities. In het akkoord tussen Democratisch Zaanstad en de coalitiepartijen (CU, VVD, CDA, Rosa, PvdA, D66 en Groenlinks) is opgenomen dat 'iedere inwoner en ondernemer het recht heeft om bezwaar en beroep in te dienen in het geval belanghebbende het niet eens is met een besluit van de gemeente' maar om zoveel als mogelijk is rechtszaken te voorkomen. Bij onteigening zal aan het laatste vrijwel zeker niet te ontkomen zijn.

Achtergronden

De betrokkenen bij het kwestie-Hemkade zijn naast de bewoners de genoemde wonigen ook de bewoners van de Hemkade 25 tot 45 te Zaandam, de tuinders van de vereniging Zaanderhorn en de omliggende bedrijven. Deze laatste partijen spelen geen rol in het conflict tussen de bewoners van Hemkade 48a en 51, maar kunnen mogelijk wel gevolgen ondervinden van de keuze voor één van de scenario’s. In 1987 heeft de directie van Bruynzeel het van het Rijk verkregen recht van erfpacht van 9000 vierkante meter grond en het van de gemeente verkregen recht van erfpacht op 3510 vierkante meter verkocht aan een stichting, opgericht door de vader van de huidige eigenaar. Voor de 9000 vierkante meter geldt dat een familielid sinds 23 juni 1997 de bloot eigenaar is en de stichting de erfpachter. De gemeente is eigenaar van de 3510 vierkante meter met de stichting als erfpachter. Zaanstad verhuurt daarnaast nog 2900 en 1890 vierkante meter grond aan bewoner van Hemkade 48a.

Eigendomsverhoudingen

De huidige eigenaar van Hemkade 51 heeft het pand in januari 1994 onder voorwaarden gekocht van Zaanstad. Daarnaast verhuurt Zaanstad vanaf 1 april 2003 182 vierkante meter grond aan de eigenaar. De percelen van de bewoners van de Hemkade 25 tot 45 zijn hun eigendom, het volkstuinencomplex ligt op grond van Rijkswaterstaat en de omliggende bedrijven zijn zelf eigenaar van hun percelen. De bedrijfswoning en North Sea Venue (NSV) liggen op het bedrijventerrein Zuiderhout en zijn opgenomen in het bestemmingsplan Bedrijven Zuid. NSV is een horecagelegenheid in categorie 3: ‘Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts moeten zijn geopend en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen.' Deze bedrijven zijn alleen toelaatbaar in specifiek voor dergelijke bedrijven aangewezen gebieden.

De aanduiding ‘horeca 3’ ligt op het gebouw van NSV. Buiten het gebouw geldt deze categorie niet en daarom moet voor een evenement een omgevingsvergunningen worden aangevraagd. Tot 1 januari 2016 werden jaarlijks vier buitenevenementen toegestaan met een vergunning onder de Wet Milieubeheer. De bewoners van de nummers 45 en 51 zijn daar destijds mee akkoord gegaan. De eindtijd werd vastgesteld op 23:00 uur. Met het in werking treden van een wetswijziging in de milieuregelgeving verviel in 2016 de milieuvergunning voor NSV en moest het bedrijf voldoen aan de algemene regels voor geluid. In 2018 werden vier reguliere vergunningen verleend voor buitenevenementen, plus een vergunning voor een extra evenement met als bijkomende eis een (positief) draagvlakonderzoek in de buurt. In 2019 waren dit de reguliere vier evenementen plus twee extra evenementen met draagvlakonderzoek. Sinds augustus 2019 wordt voor de buitenevenementen, omdat deze niet passen in het bestemmingsplan, aanvullend ook een omgevingsvergunning gevraagd voor het afwijken van het bestemmingsplan. Het akkoord van de bewoners van Hemkade 51 uit 2016 voor de buitenactiviteiten van NSV is begin 2018 ingetrokken.

Uitsterfregeling

Op dit moment loopt een bezwaarprocedure door de bewoner van Hemkade 48a tegen een opgelegde last onder dwangsom tegen het zonder vergunning uitvoeren van rioolwerkzaamheden bij NSV, na een handhavingsverzoek van de bewoners van Hemkade 51. Hun pand mag op basis van een uitsterfregeling worden bewoond. Het pand is in 1972 door Bruynzeel gebouwd als proefwoning voor het testen van producten. Eigenlijk staat de woning in een gebied waar vanwege de omringende zware industrie wonen niet mag, maar de uitsterfregeling houdt in dat het gebruik functiegebonden is en niet persoonsgeboden. Zolang het met het bestemmingsplan strijdige gebruik ononderbroken door wie dan ook voortgezet wordt, is het toegestaan. Als het pand langer dan de vastgestelde periode leegstaat, dan zegt de uitsterfregeling dat de functie wonen van rechtswege vervalt. Deze constructie is inmiddels goedgekeurd door de Raad van State.

Lopende rechtszaken

Eind 2013 tekende Zaanstad een intentieovereenkomst met NSV om een haalbaarheidsonderzoek mogelijk te maken naar het plan voor een stadstrand, horecapaviljoen en zwembad op de kop van het Balkenhaventerrein. Begin 2014 bleek dat de bewoners van Hemkade 51 daar niet van op de hoogte waren gesteld, waadvoor de gemeente excuses heeft aageboden. Op 11 februari 2016 werd de gemeenteraad ingelicht dat de geldigheid van de aangeboden intentieovereenkomst inmiddels verlopen was. Op dit moment lopen er 27 bestuursrechtelijke procedures, ingediende handhavingsverzoeken waar nog niet op is besloten niet meegeteld. Al deze procedures zijn aangespannen door de bewoners van Hemkade 51. Het gaat onder meer om Wob-verzoeken, handhavingsverzoeken en bezwaar- en beroepszaken. Het onderwerp van de Wob-verzoeken betreft onder meer alle correspondentie tussen Zaanstad en NSV, informatie over handhavingsverzoeken met betrekking tot NSV en Hemkade 51, informatie en correspondentie over de openbare weg vanaf Zaanderhorn naar de Hemkade en informatie en documentatie over het bestemmingsplan en de verleende vergunningen voor evenementen voor NSV.

Uitbreiding praktijk

In december 2010 hebben de bewoners van Hemkade 51 naar de mogelijkheid tot aankoop, deels of gedeeltelijk, van het voormalige clubhuis en de bijbehorende grond geïnformeerd. Hierop is in maart 2011 door de gemeente gereageerd met de mededeling dat het tenniscomplex door de huurder gebruikt wordt en dat na beëindiging nog nader onderzoek wordt gedaan naar het bestemmen van de locatie. In december 2014 hebben de bewoners per e-mail aangegeven de grondstukken grenzend aan hun pand aan de Hemkade 51 te willen kopen om hun praktijk verder te ontwikkelen. De gemeente heeft in januari 2015 per brief aangegeven: ‘Wij zullen uw verzoek niet honoreren, omdat wij al een geruime tijd in gesprek zijn met de eigenaar van North Sea Venue. Wij wijzen u er daarnaast op dat het geldende bestemmingsplan uitbreiding van uw praktijk op de aangrenzende grond niet toestaat’.

Mediation

Ook een aantal bewoners van de strook Hemkade 25 tot en met 45 heeft bezwaar aangetekend tegen de aan NSV verleende omgevings- en evenementenvergunningen voor een aantal buitenevenementen in de zomer van 2019. Op 21 oktober is een gesprek gevoerd tussen de gemeente en drie bewoners, waaronder de nieuwe voorzitter van het nieuwe bestuur van de bewonersvereniging die de belangen van de bewoners van de Hemkade 25 tot en met 51 en Pieter Ghijsenlaan 31 tot en met 37 gaat behartigen. De bewoners hebben geen last van de binnenevenementen, maar wel van de ‘sub bas’ van de buitenevenementen. Zij hebben echter geen ruzie met de eigenaar van NSV. De zorgen van de bewoners richten zich op de late bekendmakingen van de vergunningen voor de buitenevenementen, maar met name op de ontwikkelingen in het gebied rond hun huizen. Begin dit jaar is door Zaanstad aan de bewoners van Hemkade 25 tot en met 45 aangeboden om een mediationtraject te doorlopen met als belangrijk onderwerp het goed toelichten van de vergunningverlening en de communicatie richting de bewoners. Dat gaat nu ook gebeuren.

Volkstuinders

De leden van de Belangenvereniging Tuinders Zaanderhorn huren hun grond van Rijkswaterstaat. De tuinen bestaan sinds de Tweede Wereldoorlog en komen voort uit de tijd van Bruynzeel. Er zijn veertien tuinders, waarvan er twee al 60 jaar een tuin hebben. Een deel van de tuinen wordt bereikt via het perceel van de eigenaren van Hemkade 51, op grond van recht van overpad. De toegang via het hek van NSV werkt volgens de voorzitster van de tuindersvereniging goed.

Meer tijd nodig

De fracties van Democratisch Zaanstad en Partij voor Ouderen en Veiligheid hebben gevraagd om minimaal een maand tijd om alle scenario's goed te kunnen bestuderen, de ins en outs van de voorstellen te analyseren en juridisch advies in te winnen alvorens concrete stappen te gaan zetten, zoals met de bijeenkomst van morgen. Voor een zaak die al sinds 2011 speelt is het van belang dat zorgvuldigheid prefereert boven snelheid, schreven ze in een open brief 'mede namens belanghebbenden'. 'Ten aanzien van de verstrekking van de scenario’s over de Hemkade, hebben wij vernomen dat uw college dit onder geheimhouding wil organiseren. Wij wijzen u erop dat het juridisch niet mogelijk is om geheimhouding op te leggen aan inwoners en ondernemers van onze gemeente. Wij gaan er dan ook vanuit dat u het opleggen van geheimhouding op de ‘scenario’s over de Hemkade’ achterwege zult laten,' schreven de fractievoorzitters Juliëtte Rot (DZ) en Harrie van der Laan (POV). Die scenario's zijn inderdaad ook openbaar gemaakt.