De gemeente moet meer rekening houden met de belangen van huizenbezitters op erfpachtgrond die die grond willen kopen. Dat is in het verleden onvoldoende gebeurd en Zaanstad moet die situatie nu met terugwerkende kracht herstellen.
Dat is volgens de Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad en raadsman Eduard de Geer de essentie van de recente uitspraak van de rechtbank Den Haag in het conflict met de gemeente over een nieuwe afkoopregeling. In een notitie over de gevolgen van de uitspraak stelt de BEZ dat Zaanstad de schade die erfpachters al hebben geleden door de onjuiste opstelling van de gemeente zal moeten vergoeden en dat er nu een aangepaste regeling moet komen die ook voor eerdere koopovereenkomsten van toepassing is. Die eigenaren kunnen volgens de BEZ de gemeente nu voorhouden dat Zaanstad daarmee misbruik heeft gemaakt van omstandigheden.
Overleg
De gemeente handelt volgens de rechtbank onrechtmatig door een aanbieding tot koop van het bloot eigendom te doen op grond van het in 2007 ingevoerde en in 2015 gewijzigde omzettingsbeleid. De BEZ wil nu met de gemeente in gesprek over een minnelijke regeling. Zo niet, dan zal de belangenvereniging de erfpachters bijstaan in het verhalen van de geleden schade, aldus de notitie. Van de kant van Zaanstad is tot nu toe alleen bekendgemaakt dat juristen zich over de gevolgen van de uitspraak hebben gebogen, maar dat het ‘beleid niet ter discussie‘ staat.
Hoger beroep
De BEZ overweegt nog om hoger beroep aan te tekenen tegen het oordeel van de rechtbank dat de gemeente niet verplicht was om het overgangsbeleid in 2006 aan de erfpachters individueel bekend te maken. ‘De rechter is geheel voorbijgegaan aan het doelmatigheidsbeginsel. Indien de gemeente een bepaalde regeling aanneemt om daarmee te bereiken dat de betreffende burgers redelijk worden behandeld, dan zal zij deze regeling zo moeten uitvoeren dat het beoogde doel daarmee ook bereikt kan worden,’ zo is in de notitie te lezen.
‘In het onderhavige geval had de gemeente de erfpachters daarom individueel van de overgangsregeling 2006 op de hoogte moeten stellen, zodat zij concreet in de gelegenheid werden gesteld om van het specifiek op hen gerichte overgangsbeleid gebruik te maken. Als er met de gemeente geen aanvaardbare oplossing wordt bereikt, dan beveelt onze advocaat aan dit in hoger beroep alsnog aan het gerechtshof voor te leggen.’
Onderscheid grondwaarde en recht op canon
De rechter is van mening dat de gemeente als zij het bloot eigendom aan de erfpachter verkoopt de actuele waarde van de grond mag vragen. De erfpachters zouden een onterecht voordeel genieten indien slechts een deel van de marktconforme waarde in rekening wordt gebracht. Maar, aldus de notitie, dat oordeel is gebaseerd op ‘een helaas veel voorkomende misvatting ten aanzien van het onderscheid tussen grond en bloot eigendom’.
‘De gemeente beschikt niet over grond. Die grond is namelijk voor onbeperkte duur aan de erfpachter in gebruik gegeven.’ Dat maakt dat ze alleen aanspraak kan maken op de canon. ‘De rechter verwart het betoog van de erfpachters dat de gemeente niet de volle actuele waarde van de grond in rekening mag brengen met de veronderstelling dat de erfpachters niet bereid zijn de marktconforme waarde van het bloot eigendom te betalen. De erfpachters zijn daar wel toe bereid, maar stellen dat hetgeen de gemeente in rekening brengt niet de marktconforme waarde van het bloot eigendom is.’
Niet uit op onverdiend voordeeltje
In een eventueel hoger beroep zal die laatste stelling nog beter inzichtelijk worden gemaakt, beloven de belangenvereniging en de raadsman. ‘Anders dan de rechter aanneemt zijn de erfpachters niet uit op een onverdiend voordeeltje, maar trachten zij te voorkomen dat zij schade lijden. Als een erfpachter het aanbod van de gemeente aanvaardt en het bloot eigendom koopt, dan zal hij, indien hij daarna het volle eigendom van zijn huis verkoopt, nimmer de door de gemeente gevraagde afkoopsom terug kunnen verdienen.’
Ook de gemeentelijke belastingafdeling heeft dat volgens de BEZ ook toegegeven. ‘De rechter heeft deze stelling van de erfpachters ten onrechte gepasseerd of onjuist gewaardeerd. Dat komt doordat de rechter, zoals hiervoor gezegd, de marktwaarde van bloot eigendom verwart met de marktwaarde van grond.’
U kunt de uitspraak vinden op www.rechtspraak.nl onder zaaknummer ECLI:NL:RBDHA:2018:14139.
