De Rekenkamer is een onderzoek begonnen naar het Transformatiefonds dat Zaanstad wil opzetten om woningbouw te stimuleren.
Sinds 2017 zijn gemeenten verplicht om alle investeringen op de balans te activeren. Omdat Zaanstad voorheen het beleid had om investeringen met een maatschappelijk nut niet te activeren, maar als last in de begroting te nemen, ontstaat begrotingsruimte. Deze begrotingsruimte wordt gebruikt om het Transformatiefonds te voeden.
Hogere inkomsten en een betere leefomgeving
Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat de bestedingen uit het Transformatiefonds uiteindelijk ook tot hogere inkomsten voor Zaanstad in de toekomst moeten leiden. Ook is een vereiste dat de projecten die ondersteund worden vanuit het fonds ‘aantoonbaar bijdragen aan de verbetering van de (basis)kwaliteit van de fysieke en sociale leefomgeving van de inwoners van de stad’.
Zaanstad wil de woningbouw stimuleren met het Transformatiefonds. Wij zijn een onderzoek gestart naar dit fonds. https://t.co/jcjZf36SE7 pic.twitter.com/ynF5sxiqmd
— Rekenkamer MA (@RekenkamerMA) October 19, 2018
De beschikbaarheid van geschikte locaties voor woningbouw is in Zaanstad beperkt. Om de ambities van MAAK.Zaanstade realiseren is het noodzakelijk om over te gaan tot herstructurering en transformatie van complexe locaties ín de stad, zoals verouderde bedrijfslocaties. Onontkoombaar daarbij zijn investeringen voor de aankoop van grond en gebouwen, sanering, de aanpak van milieucontouren, herbestemming van erfgoed, aanleg van infrastructuur, realisatie van openbare ruimte, parkeeroplossingen en wat dies meer zij.
Structurele tekorten
De ontwikkeling van dergelijke complexe woningbouwlocaties kent vaak structurele tekorten. Zonder eigen publieke investeringen is vaak geen positieve business case te maken, zo leert de ervaring. Het Transformatiefonds wordt ingezet om in dit soort gevallen een doorbraak te kunnen forceren, zodat private partijen de woningen kunnen bouwen.
‘De realisatie van extra woningen levert de gemeente extra inkomsten op in de vorm van een hogere algemene uitkering uit het gemeentefonds en hogere OZB-opbrengsten,’ staat in gemeentelijke stukken. Deze inkomsten geven dekking voor de hogere kapitaallasten die voortkomen uit de extra investering die de gemeente – noodgedwongen – doet.
Criteria
Specifiek voor het Transformatiefonds gelden de volgende criteria:
- De investering vindt plaats binnen Bestaand Bebouwd Gebied (BBG), voldoend aan de criteria voor Duurzame Verstedelijking.
- Inzet geschiedt in afstemming met marktpartij(en), die bewijsbaar ook tot eigen investeringen overgaan.
- Er is sprake van aantoonbare maatschappelijke impact (inclusief werkgelegenheid, verduurzaming) en (aannemelijke) effecten van specifieke maatregelen en investeringen op de aantrekkingskracht (en andere aspecten) van de stad
- De aanvraag van de middelen wordt onderbouwd aan de hand van een business case van de locatie-ontwikkeling.
- Voor de berekening van de maximale bijdrage worden de toekomstige baten berekend over een periode van 30 jaar en tegen een discontovoet die gelijk is aan de gemeentelijke rekenrente. Dit komt neer op een bijdrage van 10.000 euro per te bouwen woning.
- Ook kosten verband houdend met bijvoorbeeld de aankoop van grond en gebouwen kunnen in aanmerking komen voor een bijdrage uit het Transformatiefonds, mits aantoonbaar leidend tot extra woningbouw.
- De bijdrage uit het Transformatiefonds wordt gefaseerd naar rato van ontwikkeling (niet alle publieke investeringen ineens als eerste), uitgaande van een evenwichtige verdeling van voorinvesteringen tussen publiek en privaat.
Momenteel bevindt het onderzoek van de Rekenkamer zich in de verkenningsfase. De verwachte afronding van de verkenning is in december.
