Woningen in met name grote steden worden steeds vaker opgekocht door investeerders en particuliere beleggers die ze direct weer voor hoge prijzen verhuren. Dat blijkt uit een onderzoek van de Universiteit van Amsterdam en de Katholieke Universiteit Leuven.
Dit doorverhuren (ook buy-to-let genoemd) wint aan populariteit onder mensen die een aardig bedrag hebben gespaard, maar daar nu door de extreem lage rente op spaartegoed financieel niet wijzer van worden. Rendement uit een verhuurde woning is dan een aantrekkelijk alternatief. De keerzijde is dat de voor verhuur gekochte woningen aan de neus van starters op de woningmarkt voorbijgaan, omdat het veelal gaat om huizen die juist ook voor die groep aantrekkelijk zijn.
Die buy-to-let beleggers drijven de koopprijzen én de huurprijzen op. Ze kunnen meer bieden dan gewone kopers (bewoners) en verhuren vervolgens voor zeer hoge bedragen aan een paar studenten. Dat drijft ook de huurprijzen weer verder op. Niet goed!
— Gert Jan Bakker (@isgoedhoor) March 16, 2018
Volgens het onderzoek van de Nederlandse en Belgische universiteit was er tussen 2006 en 2016 een stijging van ruim 75 procent in het aantal buy-to-lets. In 2006 ging het nog om 3,3 procent van alle woningaankopen, in 2016 al om 5,8 procent.
Kleine woningen gewild
In de grote steden en in studentensteden als Groningen en Maastricht ligt dit percentage zelfs op tien tot vijftien en wordt 30 procent van de koopwoningen tot 50 vierkante meter inmiddels gekocht en direct weer verhuurd. Corporaties die huurhuizen verkopen stellen daarom soms al de eis dat de woonruimte het eerste jaar niet verhuurd mag worden, om huisjesmelkers buiten de deur te houden.
Steun voor dertigledendebat met ministers BZK en FIN over het opkopen van huizen door beleggers om duur te verhuren (buy to let) #RvW
— TKmedia (@2eKamerMedia) March 15, 2018
De onderzoekers van de UvA en KU Leuven hebben een lijst met aanbevelingen opgesteld die moeten voorkomen dat buy-to-let een onbeheersbaar probleem wordt:
- Verhoog de maximale inkomensgrens van de gereguleerde (sociale) huursector, vooral in regio’s waar het met een inkomen tot 50.000 euro per jaar lastig is om een geschikte koopwoning te vinden.
- Haal de WOZ uit het woningwaarderingsstelsel. Dit heeft als direct effect dat de prijs van minder huurwoningen geliberaliseerd kan worden. Het indirecte effect is dat het minder aantrekkelijk wordt om vooral kleine koopwoningen in de dure steden en regio’s op te kopen om vervolgens voor veel geld te verhuren.
- Breid het woningwaarderingsstelsel uit tot huurprijzen tussen de 710 en 1000 euro, eventueel alleen in overspannen woningmarkten.
- Voer een maximale huurverhoging in voor geliberaliseerde huurwoningen.
- Voer een kettingbeding in bij de verkoop van sociale huurwoningen aan beleggers waarbij de toekomstige huurprijs wordt begrensd.
- Onderzoek de mogelijkheden van een verhuurdersheffing voor woningen die boven de 1000 euro worden verhuurd, om zo verhuurders van relatief goedkope woningen te ontlasten.
- Handhaaf de lage overdrachtsbelasting op de eerste woning, maar verhoog die op alle volgende woningen.
- Zoek een oplossing voor fiscale beleggingsinstellingen, zoals Real Estate Investment Trusts, die geen vennootschapsbelasting betalen en (in de plannen van Rutte III) vanaf 2019 ook geen dividendbelasting. Het voldoende belasten van deze sector zorgt voor een level playing field en gaat oneerlijke concurrentie tegen.
- Voer lokaal een woonplicht in voor nieuwe koopwoningen zodat deze niet kunnen worden opgekocht door particuliere verhuurders. Dit kan de vorm krijgen van een Huisvestingswet zoals toegepast op de Waddeneilanden. Voer hierbij een ontheffingsmogelijkheid in voor verhuur.
- Ook bij nieuwbouw van particuliere huurwoningen is het mogelijk een breed scala aan eisen te stellen. Het gebruik van erfpachtsbepalingen kan daarbij helpen. Hierbij valt te denken aan minimumeisen omtrent woonoppervlak, aantal kamers en huurprijs. Huurprijzen kunnen bovendien voor een langere periode vastgesteld worden. Het stellen van eisen kan gekoppeld worden aan een korting op de grondprijs.
