De gemeente wil meer sociale koopwoningen laten bouwen voor huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen 32.000 en 45.000 euro. Zaanse woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten en Zaanse starters hebben voorrang bij de verkoop van deze huizen. Om ervoor te zorgen dat die langer beschikbaar blijven voor Zaanse starters en huishoudens met lage middeninkomens is een zogenoemde instandhoudingstermijn van tien jaar opgenomen: bij verkoop binnen die termijn heeft opnieuw de doelgroep voorrang.
Dat staat in de nieuwe doelgroepenverordening van Zaanstad, die nog door de raad moet worden goedgekeurd. Een gemeente kan in bestemmingsplannen percentages eisen voor sociale koopwoningen. Volgens het prijspeil van de Metropool Regio Amsterdam gaat het om huizen met een maximumprijs van 195.000 euro, vrij op naam. Tegelijkertijd geeft de verordening de doelgroep voor deze woningen aan. Het gaat om kopers die al minstens twee jaar in Zaanstad wonen en nog niet eerder een koopwoning hebben gekocht. Zaanse starters en huishoudens met lage middeninkomens hebben het extra moeilijk op de lokale woningmarkt. Niet alleen worden er weinig woningen gebouwd die financieel bereikbaar voor hen zijn, maar zij ondervinden ook flinke concurrentie van andere huishoudens. Niet alleen van binnen Zaanstad maar ook vanuit de regio en daarbuiten. Daarom wil de gemeente de slagingskansen op een nieuwbouw koopwoning voor Zaanse starters en huishoudens met lage middeninkomens verbeteren.
Maximale leenbedragen
In bestemmingsplannen kunnen voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap percentages van het totaal worden opgenomen. Om dit te kunnen doen is een verordening nodig waarin doelgroepen en de instandhoudingstermijn per categorie zijn vastgelegd. Deze termijn heeft wettelijk een maximale duut van tien jaar. Daarnaast zijn in het stuk de oppervlaktenormen voor de woning bepaald. Voor de sociale koopwoningen gelden onderstaande maximale leenbedragen:
Nieuwbouwwoningen beginnen vaak met een koopprijs vanaf twee ton, terwijl de maximale leencapaciteit bij een deel van de middeninkomens aanzienlijk lager ligt. Dit speelt met name bij inkomens tot 45.000 euro. In het verleden is bij woningen gebouwd onder de regeling Betaalbare Koopwoningen Zaanstad in onder andere Saendelft gebleken dat een minimuminkomen nodig is om naast de woonlasten ook voldoende financiële ruimte te hebben om reserveringen te plegen voor onderhoud aan het huis. Dit leidt tot een minimuminkomen van 32.000 euro.
Kopers van buiten
Volgens het CBS is de gemiddelde WOZ-waarde van woningen dit jaar voor het vierde jaar op rij gestegen, met landelijk 7,8 procent en in Zaanstad zelfs met 13,4 procent ten opzichte van 2018. Nog steeds kent de gemeente echter relatief lage prijzen, met een grote aantrekkingkracht op kopers die de duurdere gemeenten mijden. In het eerste kwartaal van dit jaar was bij 22,8 procent van alle woningtransacties in de Zaanstreek een inwoner van Amsterdam de kopende partij. Het totaal aantal transacties met kopers van buiten de Zaanstreek ligt op 39,3 procent. Met name Zaandam is zeer in trek bij inwoners uit Amsterdam: daar bedroeg hun aandeel 41,5 procent. Omdat starters zeer moeilijk een woning kunnen kopen zijn zij vaak aangewezen op sociale huurwoningen, maar ondervinden ook daar grote concurrentie. Dit resulteert in een oplopende wachttijd tot momenteel elf jaar. In de Zaanstreek kwamen in het tweede kwartaal van 2019 echter slechts 32 woningen op de markt tussen 150.000 en 200.000 euro: zeven tot een bedrag van 150.000 euro en 25 die tot 50.000 euro duurder waren. Dat zijn kwalitatief mindere woningen en de afgelopen jaren is maar een beperkt aantal (kleine) woningen met een koopprijs onder de twee ton gebouwd.
Meer hindernissen
Ook hier komt het inmiddels vaker voor dat woningen door particulieren worden gekocht om vervolgens in de vrije sector te worden verhuurd. Deze woningen worden dan onttrokken aan de voorraad beschikbare woningen voor de doelgroep. Meer vraag naar woningen betekent ook hogere prijzen. Niet alleen voor de bestaande, maar ook bij nieuw opgeleverde woningen. Na oplevering kan de eigenaar de woning vrij op de markt tegen een hogere marktwaarde aanbieden en zo bij verkoop een speculatiewinst innen. Ook hier is sprake van verdringing van de doelgroep.
Om daar een dam tegen op te werpen komt Zaanstad nu met de nieuwe regels. De gemeente wil ervoor zorgen dat Zaanse starters en huishoudens met lage middeninkomens sociale koopwoningen binnen bereik krijgen en dat de nieuwe huizen ook bij deze doelgroep terechtkomen. De bouw van sociale koopwoningen binnen een nieuwbouwproject verplichten, het definiëren van de doelgroep, het definiëren van een inkomenseis met een koppeling aan een minimale woninggrootte en de wijze van toewijzen van de koopwoningen aan de doelgroep maakt dat mogelijk. Het meerdere jaren (financieel) beschikbaar blijven van de koopwoningen voor de doelgroep gaat speculatie en het weer wegsijpelen van de huizen naar andere gegadigden tegen.
