Er komt een lijst met tien criteria die het voor alle betrokkenen helderder moeten maken wanneer en waarom voor sloop en wanneer en waarom voor renovatie moet worden gekozen om de sociale cohesie en karakteristieke architectuur van arbeidersbuurten in Zaanstad te bewaren.
De lijst is bedoeld om vastgoedeigenaren en de gemeente een leidraad te geven voor de toetsing van een besluit. In willekeurige volgorde gaat het om deze punten:
- Cultuurhistorische identiteit en imago;
- Energie en duurzaamheid;
- Woningdifferentiatie en doelgroepen;
- Sociale effecten en bewonersinvloeden;
- Relatie met de omgeving (stedenbouw);
- Tijdsbeeld en marktomstandigheden;
- Bouwtechnische kwaliteit;
- Woontechnische kwaliteit;
- Doorlooptijd en uitvoering;
- Financieel.
De insteek is om in Zaanstad kwaliteit toe te voegen. Bij de bebouwing, maar ook in het leven van de inwoners. Dat wordt meegenomen in de criteria voor sloop-nieuwbouw. ‘Het gaat bij een keuze tussen sloop-nieuwbouw of renovatie tenslotte niet alléén om de veiligheid van de funderingen, of alléén over de duurzaamheid, of alléén over de sociale cohesie, enzovoort. Al deze kwaliteiten zijn waardevol voor onze stad, en voor een goede afweging moeten al deze kwaliteiten dus in beeld zijn.’ aldus een brief van het college aan de raad. In de Erfgoedvisie is de opdracht al opgenomen om de kwaliteit van de verschillende wijken te inventariseren.
Alleen meldplicht bij ‘gewone’ bouwwerken
Het slopen van bouwwerken is in beginsel alleen meldingsplichtig; alleen bij de sloop van monumenten is een sloopvergunning noodzakelijk. Als er geen sprake is van een monument of beschermd stads- of dorpsgezicht kan de gemeente sloop niet via juridische weg voorkomen. Vandaar de verankering van de verschillende criteria in gemeentelijk beleid en de inventarisatie van ‘behoudenswaardige buurten’ in de gemeente. De plannen zijn overlegd met de in Zaanstad actieve corporaties.
Parteon wil 84 karakteristieke woningen in de buurt “Het Blok” te Krommenie slopen. ROSA vraagt zich af waarom niet voor renovatie is gekozen. Wij gingen in gesprek met het bestuur van de bewonerscommissie en dienden schriftelijke vragen in bij het college.#metgeenstokuithetblok pic.twitter.com/U8rPjPCBPj
— ROSA_Zaanstad (@ROSA_Zaanstad) March 13, 2018
Het doel is dat woningcorporaties en de gemeente bij sloop-nieuwbouwplannen in een vroeg stadium met elkaar in gesprek gaan aan de hand van de tien criteria. Daarmee kan volgens het college worden voorkomen dat een corporatie al in een vergevorderd stadium is met haar plannen voor ze die aan de gemeente kenbaar maakt en dat dan blijkt dat het gemeentebestuur zich er niet in kan vinden.
Interactie met bewoners belangrijk
’Vroegtijdige communicatie aan huurders over dit proces en totstandkoming van keuzes is daarbij een belangrijk aandachtpunt,’ aldus de brief. Het gaat de gemeente erom dat er een integrale, afgewogen keuze wordt gemaakt, waarbij de plannen voor een straat of een buurt worden beoordeeld in het licht van ambities op het gebied van stadsontwikkeling. En om bewoners die daar ook een belangrijke stem in hebben.
Iets nader uitgewerkt gaat het bij de tien criteria om het volgende:
Cultuurhistorische identiteit en imago
De bebouwde omgeving is een afspiegeling van de maatschappij en de geschiedenis, geeft karakter aan een buurt en een identiteit aan de bewoners. Daarnaast is de waardering voor architectuur (ook vroeg naoorlogs) in het algemeen toegenomen en kunnen buurten met een duidelijke identiteit een meerwaarde voor de stad vertegenwoordigen.
Renovatie van bebouwing die een bijdrage levert aan de bestaande cultuurhistorische identiteit (en aan de stedenbouwkundige context) verdient daarom de voorkeur boven sloop. Als een buurt juist een gebrek aan identiteit heeft of het imago problematisch is, dan kan kwalitatief hoogwaardige sloop-nieuwbouw de voorkeur krijgen. Een rigoureuze en zichtbare ingreep verhoogt de kans op verbetering van het imago van de buurt.
Energie en duurzaamheid
Renovatie is minder belastend voor het milieu dan sloop gevolgd door nieuwbouw, gemeten naar onder andere: sloopafval, uitputting van grondstoffen, emissie van gevaarlijke stoffen en energieverbruik. De lagere milieubelasting wordt vooral veroorzaakt door een beperkter gebruik van grondstoffen. Kiezen voor nieuwbouw betekent relatief veel materiaalgebruik en weinig arbeid.
Uit het oogpunt vande betaalbaarheid bij naar verwachting stijgende energieprijzen wordt ook waarde gehecht aan het energetisch verbeteren van de woningvoorraad. De energetische kwaliteit van nieuwbouw is standaard hoger dan gerenoveerde bouw. Bij dit criterium wordt gevraagd inzichtelijk te maken wat eventuele verschillen zijn in de energieprestatie (nul op de meter of een sprong in energielabel).
Woningdifferentiatie en doelgroepen
Voor veel bewoners wordt de aantrekkelijkheid van een woonomgeving mede bepaald door de mate waarin een wooncarrière binnen de wijk mogelijk is. Omdat sloop-nieuwbouw vooral de betaalbare sociale woningvoorraad treft, is sloop een effectief middel om een hoog aandeel sociale huur binnen een wijk te verminderen en te vervangen door andere woningtypes.
Daarmee kan sloop-nieuwbouw ook een middel zijn om de bewoners uit de buurt te behouden en draagkracht aan te trekken uit andere buurten. Uit de praktijk blijk dat een combinatie van oud (renovatie) en nieuw het meest effectief is om aantrekkelijke en gedifferentieerde buurten te creëren.
Sociale effecten en bewonersinvloeden
Indien buurten een sterke sociale samenhang vertonen zonder problemen van sociale aard is het wenselijk om daarin niet in te grijpen. Zijn die problemen er wel dan wordt vaker gekozen voor sloop, omdat het de doorstroming op gang brengt en de bevolkingssamenstelling wijzigt. Daarbij wordt opgemerkt dat grootschalige sloop in een buurt zonder spreiding kan leiden tot een waterbedeffect: verplaatsing naar een andere buurt. Aandachtspunten:
- Over verhuizen moet niet lichtvaardig worden gedacht. Verhuizen is één van de meest stressvolle gebeurtenissen in het leven van mensen.
- Het aanbieden van een keuzepakket aan verbeterniveaus met bijbehorende huurprijsverhoging geeft bewoners invloed op de kwaliteit en huurprijs na renovatie.
- Wanneer de bouw- en woontechnische staat van de woningen slecht is en de mogelijkheden voor renovatie beperkt en kostbaar, zullen bewoners eerder instemmen met sloop. Mits ze worden meegenomen in het proces, goed worden ingelicht en onzekerheden worden weggenomen.
- Wanneer de nieuwbouwopgave zich toespitst op het beter huisvesten van de buurt en de woonlastenstijging beperkt is, kan sloop-nieuwbouw wooncarrièrekansen bieden aan de huidige bewoners.
Relatie met de omgeving (stedenbouw)
Woningen en wooncomplexen maken vaak deel uit van een groter plaatje. Door sloop van (een deel van) deze woningen/complexen kan de architectonische en stedenbouwkundige samenhang verloren gaan. Als niet alleen het gebouw maar ook de infrastructuur en/of stedenbouwkundige structuur gebreken vertoont (bestrating, riolering en inrichting openbare ruimte) biedt sloop de mogelijkheid om de stadsplattegrond te wijzigen en de gewenste ontwikkeling te realiseren.
Tijdsbeeld en marktomstandigheden
Ook de tijdgeest heeft invloed op de wijze waarop afwegingen worden gemaakt. In een ontspannen woningmarkt worden andere eisen gesteld aan de kwaliteit dan in een gespannen woningmarkt, als bewoners met minder genoegen nemen. In een gespannen markt zal ook eerder gekeken worden naar de transformatiemogelijkheden van de bestaande huizen. In een krappe markt kan dit een ongewenste prikkel vormen voor sloop-nieuwbouw van minder renderende complexen.
Bouwtechnische kwaliteit
In tegenstelling tot sloop-nieuwbouw kan renovatie in verschillende gradaties uitgevoerd worden: van een minimale opknapbeurt tot een ingrijpende technische en functionele herindeling. Sloop-nieuwbouw komt in beeld naarmate er meer problemen zijn met de fundering en het casco, dan worden de kosten van renovatie flink hoger.
Andere minder algemene redenen om toch te kiezen voor sloop in plaats van renovatie kunnen zijn dat door noodzakelijke bouwtechnische ingrepen aan een bestaand gebouw de architectonische uitstraling van een complex sterk afneemt.
Woontechnische kwaliteit
De kwaliteit van hoogwaardige renovatie en nieuwbouw is in veel gevallen gelijkwaardig. Daarnaast is de kwaliteit van wonen niet alleen afhankelijk van de bouw- en woontechnische staat van een huis, maar ook van de sfeer die de woning en woonomgeving uitstralen.
Onderzoek naar de transformatiemogelijkheden van portiekblokken laat zien dat herontwikkeling binnen het bestaande casco in veel gevallen voldoende flexibiliteit biedt voor uiteenlopende doelgroepen. Als het bestaande casco beperkingen oplevert ten aanzien van de indeling en vormgeving, waardoor andere noodzakelijke woningtypologieën niet inpasbaar zijn, kan nieuwbouw een optie zijn.
Doorlooptijd en uitvoering
Een renovatie kan in theorie sneller uitgevoerd worden dan sloop-nieuwbouw, doordat er minder en kortere procedures gevolgd moeten worden. In de praktijk blijkt echter dat het overleg met bewoners bij renovatie tijdrovend kan zijn, waardoor er niet per definitie sprake is van tijdwinst. Door innovatieve renovatieconcepten toe te passen kan de bouwtijd verder verkort worden, wat tot een grotere afname van de kosten leidt.
Wanneer een complex niet meer voldoet aan de marktvraag maar grootschalige ingrepen niet noodzakelijk zijn, kan ook gekozen worden voor woninggewijze renovatie. Woninggewijze renovatie heeft als voordeel dat het gefaseerd kan worden uitgevoerd, bijvoorbeeld bij een wisseling van de bewoners. Daarnaast geldt een beperkte renovatietijd (van twee tot drie weken), de mogelijkheid tot diversiteit in woningtypen binnen één complex, minder overlast en beperkte kosten.
Bij renovatie is de herhuisvesting gemakkelijker op te lossen via het doorschuiven van bewoners binnen het te renoveren project. Een kanttekening bij renovatie is dat het werken in de bestaande en bewoonde voorraad extra sociale en technische vaardigheden vergt van het uitvoerend personeel en bij de planning.
Financieel
Uit onderzoek naar de kosten van renovatie (van bijvoorbeeld naoorlogse portiekwoningen) blijkt dat sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw duurder is bij hetzelfde programma van eisen. Om de kosten van de renovatie te beperken, is het belangrijk om aan te sluiten bij de bestaande kenmerken van een gebouw en niet te ‘overvragen’.
Maar naast de bouwkosten zijn ook de complexiteit van een project en de gewenste kwaliteit (bijvoorbeeld energetische ingrepen) van invloed op de kostenafweging. Daarnaast beïnvloeden de (indirecte) opbrengsten het financiële totaalbeeld, denk bijvoorbeeld aan een waardestijging van de omliggende bebouwing.
Bij sloop-nieuwbouw, zeker wanneer de verkaveling wijzigt, treden in tegenstelling tot renovatie vaak extra kosten op: ingrepen in de ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen) en de openbare ruimte. Daarnaast moeten bewoners geherhuisvest worden.
