Wijkwinkelcentra doen het over het algemeen beter dan de winkelstraten in de stadscentra en met name als ze goed bereikbaar zijn, voldoende parkeerplekken hebben en een aanbod dat aansluit op de lokale behoefte. Het aanbod van dagelijkse (verse) producten en servicebedrijven speelt daarbij een grote rol.
Dat blijkt uit een rapport van vastgoedspecialisten Colliers International. Sinds 2004 is het aantal wijkwinkelcentra met 6,6 procent toegenomen in ons land, van 593 naar 632. De gemiddelde oppervlakte groeide van 3360 vierkante meter naar 4080 vierkante meter, vooral omdat supermarkten steeds groter zijn geworden. Het is een sector waar mensen nog steeds het liefst in een fysieke winkel komen: ruim 95 procent van de 2300 euro die per persoon gemiddeld in ons land besteed wordt aan dagelijkse boodschappen wordt afgerekend in een stenen supermarkt. Zo’n zaak is dan ook van doorslaggevend belang voor het succes van een wijkwinkelcentrum en in de ideale situatie zijn het er twee: een full-service super zoals Albert Heijn of Jumbo en een discounter als Aldi of Lidl. Naast de veranderingen in aantal en omvang is vooral de samenstelling van de wijkwinkelcentra veranderd. In 2004 was in bijna de helft van de centra nog een videotheek te vinden, daar zijn er nu maar vijf van over.
Verschuivingen
Andere bedrijven zoals uitzendbureaus, banken en reisbureaus zijn steeds meer digitaal gaan werken en hebben hierdoor veel minder behoefte aan een fysieke ruimte. Het aantal bankfilialen kromp met maar liefst 65 procent. In de verlaten panden zijn vooral schoonheidssalons, kappers en tattoo- en piercingshops gekomen, die hun diensten niet digitaal kunnen aanbieden. Ook zijn er ook steeds meer massagesalons en fitnesszaken te vinden, die er vijftien jaar geleden niet of nauwelijks waren in wijkwinkelcentra en bezorg- en afhaalpunten van maaltijden. Niet alle wijkwinkelcentra hebben succesvol ingespeeld op het veranderende winkelgedrag: sommige centra lukt het niet de leegstand de baas te worden. Colliers deelde ze op in vier categorieën; een derde kreeg het predicaat topcentrum:
Er zijn 208 locaties met weinig verloop in winkels of waar leegkomende winkelruimten snel een nieuwe invulling krijgen, de topcentra. Voor bijna de helft van de wijkwinkelcentra liggen er kansen om een topcentrum te worden: deze 306 gebieden presteren goed en kennen een gematigd risico voor de vastgoedeigenaar en de huurders. Ze hebben alleen een te klein dagelijks aanbod of een langdurige leegstand die hoger ligt dan vijf procent. Er zijn 84 risicocentra die er niet zo goed voorstaan maar die het tij nog kunnen keren. Daar is het cruciaal om waar mogelijk meer winkels te openen met producten voor dagelijks gebruik, leisure, verzorging of andere diensten die niet of nauwelijks online plaatsvinden. Ook een renovatie kan zo’n wijkcentrum een een boost geven. In 34 centra staat tenminste vijftien procent van de vloeroppervlakte langdurig leeg en in vijf gevallen zelfs meer dan een derde. In deze extreme gevallen is sloop en vervanging door woningen de beste oplossing, aldus Colliers.
Spreiding
De risico- en probleemcentra liggen verspreid door het land, maar Noord-Holland springt er relatief goed uit hoewel wijkwinkelcentra in de provincies Flevoland en Friesland het nog beter doen met beide geen enkel probleemcentrum. Het slechtst scoort Limburg, waar bijna de helft behoort tot de categorie risico- en probleemcentra. De meeste topcentra zijn te vinden in Zeeland. Opvallend is het verschil tussen het succes van kleine en grote wijkwinkelcentra: van de kleintjes is maar liefst 39 procent een topcentrum en van de grote slechts twee procent is. Toch betekent dit volgens de vastgoedexperts niet dat de toekomst van grote wijkwinkelcentra er slechter uitziet: het aandeel probleem-
en risicocentra verschilt nauwelijks tussen deze categorieën.
Voor alle centra geldt dat het belangrijk is om in kaart te brengen of de grootte en samenstelling nog aansluiten bij de behoeften van de bewoners van het verzorgingsgebied, aldus Colliers. ‘Ook de bereikbaarheid met de auto en het openbaar vervoer speelt een rol in het wel of niet slagen van een winkelcentrum. Hetzelfde geldt voor fysieke eigenschappen zoals het aantal (gratis) parkeerplaatsen, de uitstraling en of het er schoon en veilig is. In alle gevallen geldt dat de klant, oftewel het winkelend publiek, altijd gelijk heeft en deze moet dan ook de voornaamste richtgever zijn voor de strategie van het wijkwinkelcentrum. Alleen dan blijven deze centra ook in de toekomst relevant en succesvol.’
